KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Reihenhaus · Bj. 1967 · bewohnt

Versteigert wird ein zweigeschossiges, unterkellertes Reihenmittelhaus mit Flachdach in 61449 Steinbach (Taunus). Das Objekt verfügt über rund 120 m² Wohnfläche auf einem 202 m² großen Grundstück und wurde ca. 1967 errichtet. Zum Wertermittlungsstichtag ist die Immobilie vermietet (Nettokaltmiete 1.552,50 € monatlich). Der bauliche Zustand und die Ausstattung werden als durchschnittlich und baujahrstypisch eingestuft, wobei mittelfristig Instandsetzungsbedarf an Fassade und Elektrik besteht. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 465.000 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich sowohl für Kapitalanleger, die von einem bestehenden Mietverhältnis in nachgefragter Taunus-Randlage Frankfurts profitieren möchten, als auch langfristig für Eigennutzer nach Beachtung des Mieterschutzes. Das Reihenmittelhaus bietet eine solide Bausubstanz mit solider Vermietbarkeit, erfordert jedoch mittelfristige Investitionen in Fassade und Haustechnik/Elektrik. Interessenten sollten einkalkulieren, dass keine grundstückseigenen Stellplätze vorhanden sind und Sanierungsaufwendungen einzupreisen sind.

Chancen

7

Mietpotenzial +0 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (1.553 € -> 1.553 € p. M.).
Bestehendes Mietverhältnis generiert laufende Mieteinnahmen in Höhe von monatlich 1.552,50 € kalt.

Risiken

5

Mittelfristiger Sanierungsbedarf an der Fassadendämmung/-gestaltung sowie an der elektrischen Anlage.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus in der Rossertstraße 67 in 61449 Steinbach (Taunus). Das 202 m² große Grundstück (Flurstück 276/4) liegt in einer ruhigen Wohnsiedlung am südwestlichen Stadtrand mit überwiegender Ein- und Reihenhausbebauung. Die Wohnfläche beträgt rund 120 m², aufgeteilt auf fünf Zimmer, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC, Terrasse und eine unbeheizte Loggia im Obergeschoss. Das Gebäude wurde ca. 1967 in Massivbauweise mit Flachdach errichtet. Das Wohnhaus weist insgesamt eine durchschnittliche Ausstattung und einen altersgemäßen Unterhaltungszustand auf. Zwischen 2000 und 2004 erfolgten diverse Modernisierungen, darunter der Umbau des Balkons zur Loggia, Teilerneuerung von Fenstern, Grundrissoptimierungen sowie die Erneuerung der Haustechnik inklusive Gasheizung. Der Gutachter weist jedoch darauf hin, dass mittelfristig eine energetische Ertüchtigung der Fassade und eine Erneuerung der Elektrik erforderlich werden. Das Flachdach ist bemoost. Auf dem Grundstück befinden sich keine Stellplätze, Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum sind eingeschränkt. Rechtlich ist das Grundstück laut Gutachten frei von wertbeeinflussenden Dienstbarkeiten in Abteilung II (lediglich der Versteigerungsvermerk ist eingetragen), Baulasten sind keine vorhanden und Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt ist auf Grundlage eines bestehenden Mietvertrags vermietet; die Nettokaltmiete beträgt seit April 2023 1.552,50 € monatlich. Es handelt sich um ein Verfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 465.000 € (ermittelt im Vergleichswertverfahren und plausibilisiert durch Ertragswert von 462.000 €) bietet das Objekt für Investoren eine marktübliche Einstiegschance im Frankfurter Umland, wobei mittelfristige Modernisierungsbudgets für Fassade und Elektrik einzuplanen sind.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe amtliche Bekanntmachung

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes und aktuelles Verkehrswertgutachten vom Januar 2026 mit Wertermittlungsstichtag 26.11.2025. Sämtliche Behördenauskünfte und Mietdaten liegen vollständig vor.
Gutachterliche Ortsbesichtigung erfolgte am 26.11.2025 mit örtlichem Aufmaß; keine Innenfotos im veröffentlichten Gutachtenanhang beigefügt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0061 K 0044/2025
Amtsgericht: Bad Homburg v. d. Höhe
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 22.01.2027 · 09:15 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Reihenhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1967

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 465.000 €
Wohnfläche: 120 m²
Nutzfläche: 56,28 m²
Grundstücksfläche: 202 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 202 m²
Bodenrichtwert: 650 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 131.300 €202 m² × 650 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Rossertstraße
Hausnummer: 67
PLZ: 61449
Ort: Steinbach (Taunus)

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt3.875 €/m²

5 von 8 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 120 m² Wohnfläche · Baujahr 1967 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.567 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+51 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.567 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.999 – 7.474 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +51 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1967Gruppe 1975
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 120 m²Gruppe 165 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,27 – 15,28 €/m² im Monat, typisch 12,00 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Schönberg) — 10.634 €/m², Baujahr 1936, durchschnittlich, 268 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Reifenberger Weg, Arnoldshain	Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus mit Anbauten, Nebengebäude, Scheune und Garage	1900	218 m²	sanierungsbedürftig	245.000 €	1.124 €	08.12.2026	13,0 km
Kirchstraße, Wernborn	Einfamilienhaus, Sonstiges	1975	157 m²	renovierungsbedürftig / einfach	303.000 €	1.930 €	15.01.2027	20,0 km
Erbismùhler Weg, Altweilnau	Einfamilienhaus	1978	158 m²	durchschnittlich	320.000 €	2.022 €	08.09.2026	19,0 km
Friedrich-Ludwig-Jahn-Str., Anspach	Einfamilienhaus	1969	172 m²	sanierungsbedürftig	390.000 €	2.263 €	09.10.2026	14,0 km
Dürerstraße, Anspach	Einfamilienhaus	1983	209 m²	renovierungsbedürftig / einfach	600.000 €	2.871 €	25.09.2026	15,0 km
Hans-Rother-Steg, O	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	—	157 m²	unbewertet	1.140.000 €	7.282 €	14.08.2026	5,0 km
Hans-Rother-Steg, Oberursel	Einfamilienhaus, Kfz-Stellplatz	2002	157 m²	durchschnittlich	1.260.000 €	8.049 €	14.08.2026	4,5 km
Am Eichbühel, Schönberg	Einfamilienhaus	1936	268 m²	durchschnittlich	2.850.000 €	10.634 €	17.11.2026	3,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18

Bodenrichtwert: 650 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 202 m²
Anteiliger Bodenwert: 131.300 €
Verkehrswert: 465.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,54
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 333.700 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert131.300 €

Gebäude / Wohnung333.700 €

Verkehrswert465.000 €

Zone: Wohnbaufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 202 m² Gesamtgrundstück = 202 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 202 m² × 650 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.302 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.302 €/m² / 650 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 465.000 € − 131.300 € = 333.700 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart