TeilungsversteigerungStellplatz/Garage in Marloffstein, Bayern

Zum Aufruf im Rahmen einer Teilungsversteigerung kommt ein 159 m² großes, eigenständiges Grundstück (Flurstück 58/9, Gemarkung Marloffstein) an der Atzelsberger Straße in 91080 Marloffstein. Das Grundstück ist mit einer ca. 1966 errichteten, erdgeschossigen und nicht unterkellerten Garage sowie einem Holzschuppenanbau bebaut. Die Garage weist eine Bruttogrundfläche von ca. 28 m² auf, wovon ca. 15 m² auf den Garagenraum und ca. 8 m² auf den rückwärtigen Abstellraum als Nutzfläche entfallen. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, dörflich geprägtes Wohnumfeld im direkten Einzugsgebiet von Erlangen aus. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten als dem Baujahr entsprechend sowie instandhaltungs- und teils instandsetzungsbedürftig beschrieben. Die Konstruktion besteht aus massivem Mauerwerk mit einem Satteldach samt Biberschwanzeindeckung und einem Stahlschwingtor. Ein wesentlicher wertrelevanter Faktor ist die unvollständige Innenbesichtigung durch den Sachverständigen. Der rückwärtige Abstellraum, der Dachboden der Garage sowie der Holzschuppen konnten nicht von innen besichtigt werden. Aus diesem Grund wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 8 % auf den vorläufigen Ertragswert vorgenommen, um verborgene Mängel zu berücksichtigen. Es existieren erhebliche rechtliche und tatsächliche Risiken in Verbindung mit den Nachbargrundstücken. Zum einen dient der integrierte Abstellraum laut Auskunft unentgeltlich als Öltankraum für das angrenzende Wohngebäude auf Flurstück 12. Zum anderen besteht der dringende Verdacht eines Kellerüberbaus, bei dem der Keller des Nachbarhauses die Grundstücksgrenze zum Bewertungsobjekt hin unterirdisch überschreitet. Zudem ist der Holzschuppen direkt an die Wand des Nachbarhauses angebaut, was baurechtlich und eigentumsrechtlich (Scheinbestandteil gem. § 95 BGB) klärungsbedürftig ist. Aktuell wird die Garage unentgeltlich und ohne schriftlichen Mietvertrag durch Dritte als Abstellfläche genutzt. Das Objekt bietet bei einem festgesetzten Verkehrswert von 40.000 € eine günstige Einstiegsmöglichkeit, ist jedoch aufgrund der komplexen nachbarschaftlichen Verflechtungen kein klassisches Renditeobjekt. Ein Erwerb ist strategisch besonders für die Eigentümer des direkt angrenzenden Flurstücks 12 oder für lokale Anwohner mit dringendem Stellplatzbedarf sinnvoll. Externe Investoren müssen vor einem Gebot die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Räumung des Öltanks, die Bereinigung des Kellerüberbaus sowie potenzielle Räumungskosten der fremdgenutzten Garage kalkulieren. Aufgrund dieser ungelösten Grenzthemen ist ein erheblicher Risikoabschlag beim persönlichen Maximalgebot dringend zu empfehlen.