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ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Bad Langensalza, Thüringen

Amtsgericht MühlhausenAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 70 Tagen

Do., 21.01.2027 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

180.000 €

Gewerbefläche

181 m²

Grundstück

390 m²

Steinweg 9, 99947 Bad LangensalzaKarteGoogle Maps
Belegung: vermutlich bewohnt
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · vermutlich bewohnt

Zur Versteigerung am 21.01.2027 (Amtsgericht Mühlhausen, Az. 6 K 25/25) steht ein Wohn- und Geschäftshaus im Steinweg 9 in Bad Langensalza. Es besteht aus zwei Flurstücken (89 m² und 301 m²) mit Verkehrswerten von 3.700 € und 176.300 €. Im Erdgeschoss liegt ein Restaurant (ca. 181 m²), darüber vier Wohnungen (67 bis 95 m²). Das Gebäude wurde geschätzt vor 1900 errichtet, liegt im Denkmalensemble und hat einen teilweise schadhaften Bauzustand. Ein Gutachten liegt nicht vor, daher sind Innenzustand, Mieten und Rechte nicht belegt.

57

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für erfahrene Investoren mit Bestands- und Denkmalerfahrung in Frage, wenn das Gutachten vor dem Termin eingesehen wird. Chancen liegen in der gemischten Nutzung mit vier Wohnungen und einer Gewerbeeinheit sowie in der Infrastruktur vor Ort. Gewichtige Risiken sind der teilweise schadhafte Bauzustand, das geschätzte Alter vor 1900, die Denkmalensemble-Lage und die fehlenden Angaben zu Innenzustand, Mietverhältnissen und Rechten. Ohne Gutachten sollte die Kalkulation Sanierungs- und Auflagenrisiken ausdrücklich berücksichtigen.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird im Wege der Zwangsvollstreckung ein Wohn- und Geschäftshaus in der Steinweg 9, 99947 Bad Langensalza (Amtsgericht Mühlhausen, Az. 6 K 25/25). Der Termin ist am 21.01.2027 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Mühlhausen, Untermarkt 17. Das Grundbuch (Blatt 7461, Gemarkung Bad Langensalza, Flur 23) umfasst zwei Flurstücke: 470/8 (89 m², Landwirtschaftsfläche) und 489/1 (301 m², Gebäude- und Freifläche). Der Verkehrswert beträgt 3.700 € für Flurstück 470/8 und 176.300 € für Flurstück 489/1. Die Lage beschreibt das Exposé als mittlere innerstädtische Wohnlage und mäßige Geschäftslage in einer Kleinstadt mit rund 16.700 Einwohnern. Das Objekt liegt im Denkmalensemble „Altstadt Bad Langensalza". Laut Exposé wurde das Gebäude geschätzt vor 1900 in Holzfachwerk-/Mauerwerksbauweise errichtet. Es hat teilweise Keller, Erd- und Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befindet sich eine Geschäftseinheit (Restaurant, ca. 181 m²), im Ober- und Dachgeschoss vier Wohnungen mit 67 bis 95 m². Die Ausstattung ist einfach bis mittel, der Bauzustand teilweise schadhaft und verschlissen. Modernisiert wurden um 1995 bis 2000 Fenster, Dach, Innenausbau, Bäder sowie Elektro- und Heizungsinstallation; die Heiztherme wurde um 2023 erneuert. Hinzu kommen eine Hofüberdachung und eine befestigte Freifläche. Bestehen bleibende Rechte nennen die vorliegenden Unterlagen nicht; ein Gutachten liegt nicht vor. Innenzustand, Mietverhältnisse, Mieten, Energiedaten und konkrete Schäden sind daher nicht belegt. Wegen der Lage im Denkmalensemble können Auflagen bei Sanierungen bestehen. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Investitionsfazit: Das Objekt kann sich für Investoren mit Erfahrung bei Bestandsimmobilien und Denkmalbezug eignen, sofern vor dem Termin das vollständige Gutachten eingesehen wird. Die teilweise schadhafte Bausubstanz, das hohe Alter und die unklare Vermietungs- und Rechtelage sprechen für eine vorsichtige Kalkulation.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermutlich bewohnt
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: | Objekt 2: Wohn- und Geschäftshaus mit rückseitigem Anbau; der übrige Grundstücksbereich ist befestigte Freifläche sowie kleiner Garten Denkmalensemble „Altstadt Bad Langensalza“ Die Einsichtnahme des Gutachtens wird empfohlen.

Hinweise zur Datenlage
  • Kein Gutachten vorliegend; Zustandsangaben nur aus dem Exposé, Besichtigungsumfang nicht belegt.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

  • Belegungssignal aus Quelle prüfen
  • Nutzerkreis eingrenzen
  • Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
  • Zeit- und Kostenreserve erhöhen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis
Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot
Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben16 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0006 K 0025/2025
Amtsgericht
Mühlhausen
Bundesland
Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
21.01.2027 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus
Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert
180.000 €
Gewerbefläche
181 m²
Grundstücksfläche
390 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche

Lage

Karte
Straße
Steinweg
Hausnummer
9
PLZ
99947
Ort
Bad Langensalza

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 3 Angaben

Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Marktspanne 608 bis 789 Euro, typisch 742 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 354 bis 916 Euro, Median 674 Euro. 19 Vergleichsfälle zwischen 81 und 1.545 Euro pro Quadratmeter, 8 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander.

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Sein Wert je m² ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Üblicher Marktpreis · Bad Langensalza

742 €/m²typischer Wert

Spanne
608 – 789 €/m²
Quelle
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

674 €/m²Median · 19 Fälle

Spanne
354 – 916 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Bad Langensalza

Gilt für
Mehrfamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
19 Objekte; der Zustand liegt für 12 der 19 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,83 – 6,47 €/m² im Monat, typisch 5,50 €/m² · angesetzt in 41 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 19 Vergleichsobjekte anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 19,0 km entfernt — 377 €/m², Baujahr 1889, stark sanierungsbedürftig, 189 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Karl-Liebknecht-Straße, HirschbergMehrfamilienhaus1835395 m²stark sanierungsbedürftig32.000 €81 €15.12.2026unbekannt
Friedrich-Engels-Straße, SonnebergMehrfamilienhaus—400 m²unbewertet37.600 €94 €05.05.2026unbekannt
Hauptstraße, BleicherodeMehrfamilienhaus—313 m²unbewertet65.100 €208 €16.07.202635,0 km
Kanalstraße, AltenburgMehrfamilienhaus—250 m²unbewertet60.000 €240 €01.07.2026unbekannt
Jenaer Straße, BürgelWohn-/Geschäftshaus1900200 m²sanierungsbedürftig66.000 €330 €10.09.2026unbekannt
Alter Blobach, MühlhausenMehrfamilienhaus1889189 m²stark sanierungsbedürftig71.300 €377 €26.11.202619,0 km
Klosterlausnitzer Straße, EisenbergMehrfamilienhaus—269 m²unbewertet116.000 €431 €06.08.2026unbekannt
Adelheidstraße, GreizMehrfamilienhaus—159 m²unbewertet69.000 €434 €28.04.2026unbekannt
Dorfstraße, WollerslebenWohn-/Geschäftshaus1900140 m²sanierungsbedürftig63.200 €451 €06.10.202635,0 km
Pflichtendorfer Straße, WintersdorfSonstiges, Mietwohnhaus—187 m²unbewertet126.000 €674 €05.08.2026unbekannt
Markt, Bad LobensteinWohn-/Geschäftshaus1800151 m²sanierungsbedürftig105.900 €702 €13.01.2027unbekannt
Schortestraße, IlmenauMehrfamilienhaus1935240 m²sanierungsbedürftig175.000 €729 €27.08.2026unbekannt
Hauptstraße, LangenfeldWohn-/Geschäftshaus1936242 m²renovierungsbedürftig / einfach217.000 €897 €04.02.202745,0 km
Burgstraße, EisenbergMehrfamilienhaus1910191 m²durchschnittlich173.000 €906 €10.09.2026unbekannt
Tiedgestraße, EllrichMehrfamilienhaus199694 m²unbewertet87.000 €926 €19.01.2027unbekannt
Zorger Landstraße, EllrichMehrfamilienhaus1925265 m²sanierungsbedürftig286.560 €1.081 €06.10.2026unbekannt
Schwarzburger Straße, StadtilmMehrfamilienhaus1912159 m²durchschnittlich200.000 €1.258 €20.08.202650,0 km
Hinter der Mauer, SaalfeldMehrfamilienhaus1890235 m²durchschnittlich344.000 €1.462 €09.12.2026unbekannt
Am Lindenberg, TaupadelMehrfamilienhaus1998176 m²durchschnittlich272.000 €1.545 €17.02.2027unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Unstrut-Hainich-Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 16. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 05.11.2026, 02:58

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