ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das prominente Geschäfts- und Wohnhaus 'Quartier 206' als Teil der Friedrichstadt-Passagen in 10117 Berlin-Mitte (Friedrichstraße 71 / Taubenstraße 34). Das Grundstück umfasst 4.801 m² in absoluter Spitzenlage nahe dem Gendarmenmarkt und Potsdamer Platz. Die baulichen Anlagen teilen sich auf vier unterirdische und acht oberirdische Geschosse auf. Die Gesamtnutzfläche beträgt über 25.400 m², aufgeteilt in ca. 8.110 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen, ca. 15.125 m² Büro- und Praxisflächen, ca. 940 m² Lagerflächen sowie 11 Wohneinheiten mit ca. 1.270 m² Wohnfläche. Zudem stehen 262 Stellplätze in der Tiefgarage zur Verfügung. Das 1996 errichtete Gebäude weist eine baujahrtypisch gehobene architektonische Grundausstattung auf (u. a. Natursteinfassade, Atrium mit Zeltdachkonstruktion, Fahrtreppen und 14 Personenaufzüge). Allerdings ist der Bau- und Unterhaltungszustand als durchschnittlich bis ausreichend einzustufen; laut Gutachten fand seit Errichtung keine ordnungsgemäße Instandhaltung statt. Es bestehen erhebliche Mängel an der Gebäudeklimatisierung, defekte Kalt-/Warmwasserleitungen, veraltete Abwasserleitungen, eine defekte Fassadenbefahranlage sowie partielle Undichtigkeiten an der Schrägfassade. Teile der Wohnungen und Büroflächen befinden sich in entkerntem bzw. rohbauähnlichem Zustand. Rechtlich bestehen im Grundbuch Dienstbarkeiten bezüglich Tiefgaragennutzung, Zugangsrechten zu den benachbarten Quartieren 205 und 207 sowie Netzstationsrechten, die jedoch wertneutral bewertet wurden. Das Flurstück ist im Bodenbelastungskataster aufgrund früherer gewerblicher Nutzungen erfasst. Zudem liegt das Gebäude im Bereich des Umgebungsschutzes umliegender Baudenkmäler und in einem Erhaltungsverordnungsgebiet. Das Objekt ist überwiegend leerstehend; die Vermietungsquote liegt bei kaum über 20 %. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 187.000.000 € ermittelt (Bodenwertanteil: 66.500.000 €). Dabei wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von insgesamt -36.485.296,46 € in Abzug gebracht (u. a. Mietausfall für 1 Jahr Neuvermietung in Höhe von -16,02 Mio. € sowie Sanierungs- und Instandsetzungskosten von ca. -20,47 Mio. €). Der Erwerb bietet bei erfolgreicher Repositionierung außerordentliches Wertsteigerungspotenzial, erfordert jedoch eine hohe Kapitalstärke und fundierte Projektentwicklungskompetenz.