ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Bonn, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein um 1996 errichtetes, beidseitig angebautes Wohn- und Geschäftshaus in der Schmittstraße 3 im Bonner Ortsteil Duisdorf (53123 Bonn). Es liegt im Stadtteilzentrum an einer Anliegerstraße nahe der Fußgängerzone, die der Gutachter als mittlere Wohn-, Büro- und Geschäftslage einstuft (Gutachten S. 12, 15). Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke (1648 mit 578 m² und 1649 mit 12 m², zusammen 590 m²). Das Gebäude hat fünf Ebenen im Hauptgebäude und einen Anbau mit zwei Ebenen, die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 1.276 m². Die Wohn-/Nutzfläche gibt das Gutachten mit ca. 1.003 m² an (ca. 212 m² Wohnen, ca. 792 m² gewerbliche Nutz- und Nebenflächen), die Bekanntmachung nennt rund 1020 m². Der Verkehrswert ist amtlich auf 970.000 € festgesetzt (Einzelwerte 950.300 € und 19.700 €). Das Gutachten kam zum Stichtag 16.09.2020 auf rd. 976.000 € nach Ertragswertverfahren; darin ist ein Abzug von 140.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale enthalten. Im Zustand zeigt das Gebäude einen durchschnittlich gepflegten, in Teilbereichen vernachlässigten Eindruck. An Dach und Fach bestehen laut Gutachten teils erhebliche Schäden: undichte Anschlüsse, beschädigte Flachdachabdichtungen, ein Sturmschaden an der Ziegeleindeckung sowie Mäuseschäden an der Dachdämmung. Für die kurzfristige Dachinstandsetzung liegen zwei Angebote über rd. 20.000 € vor. Hinzu kommen Mängel in Lüftung, Elektroinstallation und Sanitärräumen (Schimmel in Ebene 6) sowie undichte Terrassentüren. Die Heizung stammt von ca. 2010. Die gewerblichen Ebenen 1 bis 5 waren bis August 2018 ein Fitnessstudio und stehen nach der Deckseite seit mindestens 2020 nachhaltig leer. Die Drittverwendung ist wegen Grundriss, fehlender Belichtung rückwärtiger Bereiche und des Verhältnisses von Laden- zu Nebenflächen stark eingeschränkt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich ist das Haus laut Gutachten an einen Mietkäufer überlassen (7.000 € Kaltmiete monatlich). Der Mietkaufvertrag wird vom Gutachter als formnichtig und stattdessen als unbefristeter Mietvertrag gewertet. Die Zwangsverwaltung ist angeordnet. Die Bauakte ist unvollständig, genehmigte Pläne sowie Rohbau- und Gebrauchsabnahme fehlen; Ebene 6 wird abweichend von der Genehmigung als Wohnung genutzt. Für diese Nutzungsänderung wäre eine Genehmigung erforderlich. Die Deckseite nimmt zudem ein Erlöschen des Bestandsschutzes für die gewerbliche Nutzung an. Das Gebäude ist kein Denkmal, grenzt aber beidseitig an Baudenkmäler (Umgebungsschutz). Teile der Ebenen 4 und 5 sowie der Garten waren nicht zugänglich. Das Gutachten stammt von 2020, die Internetversion ist gekürzt. Für Investoren bietet das Objekt eine zentrale Lage und eine große Fläche mit Umnutzungspotenzial, dem aber erheblicher Instandsetzungsbedarf, ungeklärte Genehmigungslage, Leerstand und ein veralteter Wertansatz gegenüberstehen. Es kann sich eher für erfahrene Investoren mit Bau- und Genehmigungskompetenz eignen, sofern Bauzustand, Nutzungsrechte und Kosten vor dem Termin geprüft werden. Das Mietverhältnis und die Räumungssituation sind zu klären.