ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Buchbach, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Gerberstraße 15 in 84428 Buchbach umfasst zwei Einheiten eines im Jahr 1995 errichteten Wohn- und Geschäftshauses. Die Haupteinheit (lfd. Nr. 3) ist eine großzügige Wohneinheit über das Erd- und Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 278 m² und einem festgesetzten Verkehrswert von 647.000 €. Die zweite Einheit (lfd. Nr. 1) besteht aus gewerblichen Praxisräumen im Untergeschoss mit ca. 146 m² Nutzfläche, einer Doppelgarage und sechs Außenstellplätzen (Verkehrswert: 262.000 €). Das Gebäude steht auf einem 1.488 m² großen Grundstück in ruhiger Südhanglage. Während die Praxis derzeit leer steht, wird die Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt. Die bauliche Substanz zeigt eine Mischung aus einem massiven Kellergeschoss aus Stahlbeton und den Obergeschossen in KAMPA-Fertigbauweise. Die Ausstattung der Wohnung ist durchschnittlich, besticht jedoch durch besondere Highlights wie einen im Jahr 2021 angebauten Wintergarten mit Fußbodenheizung sowie eine Poolanlage im Garten. Allerdings weist das Gebäude einen erheblichen Instandhaltungsstau auf. Im Keller wurden Feuchtigkeitsschäden, Schimmel und die Folgen eines Wasserrohrbruchs vom September 2025 dokumentiert. Zudem gibt es Risse in den Fliesenbelägen und einen Wasserschaden an der Decke des Wohnzimmers. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Abschlag von 25.000 € vorgenommen. Aus rechtlicher Sicht birgt das Objekt erhebliche Risiken. Gemäß der Teilungserklärung sind sämtliche Stellplätze und die Doppelgarage exklusiv der Praxis im Untergeschoss zugeordnet, sodass der großen Wohneinheit kein einziger Parkplatz zur Verfügung steht. Zudem ist der Wintergarten baurechtlich zwar genehmigt, aber nicht in der Teilungserklärung erfasst. Es existiert keine Hausverwaltung, es wurden keine Instandhaltungsrücklagen gebildet und es stehen noch Herstellbeiträge für den Wintergarten in Höhe von 808,60 € offen. Der Gutachter empfiehlt dringend eine Überarbeitung der Teilungserklärung. Für Investoren ist dieses Objekt nur dann hochgradig attraktiv, wenn beide Einheiten gemeinsam erworben werden. Dadurch lässt sich die unvorteilhafte Stellplatzaufteilung heilen und das gesamte Areal als Einheit nutzen oder neu strukturieren. Ohne den Erwerb der Praxis ist die Wohnung aufgrund der Parkplatznot und der rechtlichen Unstimmigkeiten nur schwer marktfähig. Bieter sollten neben dem Gebot ein Sanierungsbudget von mindestens 50.000 € für die Kellerentfeuchtung und die Behebung der Wasserschäden einplanen.