ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Dillenburg, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine um 1880 errichtete ehemalige Fabrikantenvilla („Direktorenvilla der Schelder-Hütte“) in 35687 Dillenburg-Niederscheld, Schelderhütte 4. Das voll unterkellerte, zweigeschossige Massivgebäude verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und steht auf einem 808 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch einen parkähnlichen Gartenbereich unmittelbar am Scheldenbach aus, grenzt jedoch direkt an ein Gewerbegebiet an und ist bauplanungsrechtlich dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen. Das Gebäude gliedert sich in zwei gewerbliche Einheiten im Erd- (ca. 153 m²) und Obergeschoss (ca. 147 m²), eine Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss (ca. 100 m² Wohnfläche) sowie teilausgebaute Räume im Untergeschoss (ca. 30 m²). Der bauliche Zustand ist nicht zufriedenstellend; es besteht ein umfassender Renovierungs- und Modernisierungsstau. Sichtbar sind unter anderem Feuchte- und Putzschäden an Wänden und Decken sowie Sanierungsbedarf am hölzernen Erkeranbau und der Balkonanlage. Die Heizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2007. Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine historische Fachwerkgarage. Rechtlich besteht Denkmalschutz als Einzelkulturdenkmal aus geschichtlichen Gründen, was sämtliche baulichen Maßnahmen besonderen Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde unterwirft. Im Grundbuch ist in Abteilung II eine Testamentsvollstreckung eingetragen. Zum Wertermittlungsstichtag 11.06.2026 konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchgeführt werden; die letzte Innenbesichtigung fand 2019 statt, wobei damals das Erdgeschoss sowie die Kellerwohnung nicht zugänglich waren. Das Objekt ist derzeit teilweise eigengenutzt (Dachgeschoss), vermietet (Obergeschoss, teilweise Keller) und teilweise leerstehend (Erdgeschoss). Unter Berücksichtigung eines Ertragswerts von 333.000 € und eines Sachwerts von 346.000 € wurde der Verkehrswert auf 337.000 € festgesetzt. Aufgrund des unbekannten aktuellen Innenzustands und der denkmalspezifischen Sanierungskosten eignet sich das Anwesen vor allem für versierte Investoren oder Sanierungsträger, die über ausreichende Liquiditätsreserven verfügen.