ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1- bis 2-geschossiges, teils unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie diverse Nebengebäude (ehemalige Kegelbahn, Werkstatt, Schuppen, Garagen) auf einer Grundstücksfläche von insgesamt 2.332 m² (Flurstück 253 mit 2.302 m² und Flurstück 254 mit 30 m²). Die Liegenschaft befindet sich an der Gelsenkirchener Straße 308 im Essener Stadtteil Katernberg in einfacher Wohnlage mit guter Anbindung an das Versorgungszentrum am Katernberger Markt. Das Grundstück ist eben geschnitten, jedoch durch Straßen- und Schienenverkehr spürbaren Lärmimmissionen ausgesetzt. Die Bausubstanz stammt im Wesentlichen aus der Zeit zwischen 1879 und 1927. Das Hauptgebäude weist erhebliche Instandhaltungsrückstände und einen umfassenden Sanierungsbedarf auf. Die Anbauten an der südöstlichen Grundstücksgrenze (traufständiger und giebelständiger Anbau) sowie Schuppenbereiche befinden sich in einem baufälligen, einsturzgefährdeten Zustand. Die vier nach 2021 errichteten Blech-Großgaragen sind baurechtlich ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig. Da zum Ortstermin am 25.02.2026 keine Innenbesichtigung gewährt wurde, basiert die Beurteilung auf Außenbeobachtungen und Vordokumenten aus 2024. Planungsrechtlich befindet sich das Grundstück in einer Übergangsphase: Der rechtsverbindliche Alt-Bebauungsplan Nr. 04/79 wies überwiegend Grün- und Verkehrsflächen aus, während der im Aufstellungsverfahren befindliche B-Plan Nr. 01/17 („Sportanlage Lindenbruch“) Wohnbauflächen vorsieht. Für das Gebiet besteht ein förmliches Umlegungsverfahren (U 1/2023) inklusive Veränderungssperre. Bergbauliche Berechtigungen („Zollverein III“, „Neu Essen“) liegen vor, laut Bezirksregierung Arnsberg sind jedoch keine tagesnahen Einwirkungen dokumentiert. Altlastenverdachtsmomente sind im Kataster nicht erfasst. Unter Berücksichtigung der aufgeschobenen Freilegung und einer möglichen Übergangsnutzung wurde der Verkehrswert im besonderen Liquidationswertverfahren auf 273.000,00 € bemessen. Investoren sollten das Zusammenspiel aus Abbruch-/Sanierungskosten, Umlegungsverfahren und den Risiken aus der unterbliebenen Innenbesichtigung genau abwägen.