ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Friedrichsdorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in zentraler, attraktiver Stadtlage von Friedrichsdorf (Institut Garnier 14). Es handelt sich um ein historisches, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in Fachwerkbauweise (reales Baujahr/Umbau ca. 1984), das auf einem 102 m² großen Grundstück (Flurstück 47/4) errichtet wurde. Zum Objekt gehört zudem ein 39/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.919 m² großen Nachbarflurstück 47/7, welches als Zufahrt, Hoffläche und Stellplatzfläche dient. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 187 m², aufgeteilt auf drei Wohneinheiten, die derzeit vollständig vermietet sind und eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 1.790 € (21.480 € p.a.) erzielen. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter von außen als durchschnittlich und gepflegt beschrieben. Da jedoch keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Ertragswert vorgenommen, wodurch sich der festgesetzte Verkehrswert auf 364.000 € beläuft. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Gebäude steht als Einzelkulturdenkmal unter Denkmalschutz und ist zudem Teil der geschützten Gesamtanlage 'Institut Garnier', was zukünftige Sanierungen genehmigungspflichtig und potenziell kostenintensiver macht. Ein wesentliches Risiko stellt die baurechtliche Situation dar: Laut Bauakte ist das Erdgeschoss als Gaststätte genehmigt, wird jedoch aktuell als dritte Wohnung genutzt. Eine Genehmigung für diese Umnutzung liegt nicht vor, weshalb die formelle und materielle Legalität der aktuellen Nutzung nicht abschließend beurteilt werden kann. Zudem bestehen diverse Grunddienstbarkeiten (u.a. Geh- und Fahrrechte, Grenzbebauungsrechte sowie ein Nutzungsrecht der Stadt Friedrichsdorf für Markt- und Kulturveranstaltungen auf dem Flurstück 47/7). Für Investoren stellt das Objekt trotz der rechtlichen Unwägbarkeiten eine interessante Gelegenheit dar. Die vollvermietete Struktur im kaufkraftstarken Hochtaunuskreis sichert stabile Cashflows. Bieter sollten jedoch einen Puffer für potenzielle baurechtliche Nachgenehmigungen und denkmalpflegerische Instandhaltungsarbeiten einplanen und das Gebot entsprechend konservativ kalkulieren.