ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gefrees, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Flurstücke in der oberfränkischen Stadt Gefrees. Das Hauptgrundstück an der Hauptstraße 14 (Flurstück 322, 214 m²) ist nahezu vollflächig mit zwei durch einen Zwischenbau verbundenen Gebäudeteilen bebaut, die früher als Wohn- und Geschäftshaus genutzt wurden. Die Wohnfläche verteilt sich auf Wohnung 1 im Vorderhaus (ca. 110–111,64 m² über Ober- und Dachgeschoss) und Wohnung 2 im Dachgeschoss des Hinterhauses (ca. 67,37 m²). Das Erdgeschoss des Hinterhauses beherbergt einen 85,07 m² großen Hobbyraum. Bei dem zweiten Objekt handelt es sich um eine 140 m² große Grünfläche (Flurstück 648, Marktwiesen) mit einfachem Holzgartenhaus, welche ausschließlich über Fremdgrundstücke zugänglich ist. Der bauliche Zustand ist einfach und in weiten Teilen sanierungsbedürftig. Besonderes Augenmerk erfordern statische Probleme im Hinterhaus: Infolge entfernter Zwischenwände im Erdgeschoss traten Mauerwerksrisse im Obergeschoss auf, die vor ca. fünf Jahren durch nachträglich eingezogene Deckenbalken abgefangen werden sollten. Wohnung 2 befindet sich nach einem Brandschaden in einem unfertigen Teilausbau mit einfacher Gipskarton-Ständerwand. Weitere Mängel umfassen eine partiell überholungsbedürftige Dacheindeckung, Schädlingsbefall im Tankraum, freiliegende Elektroleitungen sowie fehlende Wärmedämmung an der obersten Geschossdecke. Positiv hervorzuheben ist der 2017 erneuerte Ölheizkessel sowie das Vorhandensein eines zusätzlichen Gasanschlusses. Rechtlich und verfahrensseitig ist von Bedeutung, dass der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, wodurch die gesetzlichen Schutzgrenzen von 5/10 bzw. 7/10 für den anstehenden Termin entfallen sind. Die amtlichen Verkehrswerte wurden auf 110.000 € für Flurstück 322 und 1.000 € für Flurstück 648 festgesetzt. In der Bekanntmachung wird zudem für beide Liegenschaften je ein rechnerischer 1/2-Miteigentumsanteil mit 55.000 € bzw. 500 € ausgewiesen, was Bietern vorab eine Klärung der genauen Zuschlagskonstellation nahelegt. Unter dem Strich stellt das Anwesen ein klassisches Sanierungsobjekt mit spekulativem Charakter dar. Der geringe Verkehrswert und die aufgehobenen Wertgrenzen machen die Liegenschaft für Kapitalanleger mit Renovierungskompetenz interessant, sofern die statischen Sanierungskosten und Brandschadensfolgen vorab verlässlich beziffert werden.