ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Erbbaurecht an einem dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit angeschlossenem Stellplatzhof in der Grenzstraße 99, 99A bis 99F im Gelsenkirchener Stadtteil Schalke. Das im Jahr 1982 auf einem 2.257 m² großen Grundstück errichtete Gebäude teilt sich in sechs Wohneinheiten im ersten und zweiten Obergeschoss sowie eine großflächige Gewerbeeinheit im gesamten Erdgeschoss auf. Die Wohnfläche der überwiegend gleichartig konzipierten Apartments beträgt insgesamt rund 489 m², während die Gewerbefläche, die derzeit als Lebensmittelmarkt genutzt wird, eine Nutzfläche von ca. 772 m² aufweist. Auf dem großzügigen Innenhof stehen zudem 36 PKW-Stellplätze zur Verfügung. Der bauliche Zustand des nicht unterkellerten Gebäudes wird im Gutachten als unterdurchschnittlich eingestuft. Es besteht ein erheblicher, langjähriger Sanierungsstau, dessen Behebungskosten grob überschlägig auf 70.000 € taxiert werden. Besonders kritisch ist ein bauschädigender Wildwuchs von Pflanzen auf der Dachterrasse im ersten Obergeschoss: Ein dort seit Jahren wachsender Birkenbaum hat Verwerfungen der Bodenplatten verursacht und zu einem massiven Feuchtigkeitsschaden an der Decke des darunter liegenden Sozialraums der Gewerbeeinheit geführt. Weitere Mängel umfassen Farbschmierereien an der Fassade, stark verwitterte Außentüren, eine defekte Klingelanlage sowie eine nicht funktionstüchtige Lüftungsanlage im Gewerbebereich. Eine vollständige Innenbesichtigung war zudem nicht möglich, da der Zugang zur leerstehenden Wohneinheit 99 E verweigert wurde. Das gravierendste rechtliche und wirtschaftliche Risiko dieses Objekts liegt in der extrem kurzen Restlaufzeit des Erbbaurechts, das am 22. Februar 2031 endet. Zum Zeitpunkt der geplanten Versteigerung im November 2026 verbleiben somit weniger als fünf Jahre Vertragslaufzeit. Jegliche Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts bedarf zudem der zwingenden Zustimmung des Grundstückseigentümers. In Abteilung II des Grundbuchs sind wertmindernde Belastungen eingetragen, darunter ein Bergschädenteilverzicht sowie ein Vorkaufsrecht. Positiv zu bewerten ist immerhin die vertraglich vereinbarte Heimfallentschädigung, die bei Ablauf des Erbbaurechts eine Erstattung von 2/3 des Verkehrswertes der baulichen Anlagen durch den Grundstückseigentümer vorsieht. Aus Investorensicht stellt das Objekt ein hochspekulatives Sonderszenario dar. Die nominal sehr attraktive Bruttomietrendite von über 10 % basiert auf den laufenden Mieteinnahmen der Gewerbeeinheit und der bewohnten Apartments. Angesichts der extrem kurzen Restlaufzeit ist eine klassische Bankenfinanzierung jedoch nahezu ausgeschlossen, was den Bieterkreis stark einschränkt. Ein Ankauf empfiehlt sich daher ausschließlich für kapitalstarke Spezialisten, die unmittelbar nach dem Zuschlag Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer über eine langfristige Verlängerung des Erbbaurechts führen können. Ohne eine solche Verlängerung droht nach wenigen Jahren der Verlust des Objekts gegen die limitierte Heimfallentschädigung.