ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Stadtteil Schalke in Gelsenkirchen, einer einfachen bis mittleren Wohnlage im Ruhrgebiet. Direkt gegenüber der Liegenschaft an der Gewerkenstraße 5 liegt ein gut frequentierter Lebensmitteldiscounter; die Verkehrsanbindung an den ÖPNV ist durch den nahegelegenen Schalker Markt hervorragend. Es handelt sich um ein im Jahr 1958 in konventioneller Massivbauweise errichtetes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung. Das Gebäude beherbergt insgesamt zehn Sondereigentumseinheiten (acht Wohn- und zwei Teileigentumseinheiten). Die zur Versteigerung stehende Wohnung Nr. 4 im ersten Obergeschoss rechts weist eine Wohnfläche von ca. 85 m² auf, verteilt auf drei Zimmer, Küche mit Balkonaustritt, Diele und ein innenliegendes Bad. Zur Einheit gehört ein separater Kellerraum. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird im Gutachten als weitgehend mängelfrei eingestuft. Im krassen Gegensatz dazu steht der Zustand des Gemeinschaftseigentums, welcher als unterdurchschnittlich und stark vernachlässigt beschrieben wird. Es besteht ein erheblicher, investitionsrelevanter Sanierungsstau: Die Fassade zeigt Putzrisse und Farbablösungen, die Haustür weist eine eingeschlagene Glasscheibe auf und im Treppenhaus sowie im Kellerbereich ist eine starke Vermüllung festzustellen. Zudem ist im Kellergeschoss und Treppenhaus ein deutlicher Rattenkotgeruch wahrnehmbar. Die Elektroanlage verfügt über keinen FI-Schutzschalter. Für den anteiligen Sanierungsbedarf wurde im Gutachten ein Wertabzug von 1.700 € vorgenommen. Aus rechtlicher Sicht birgt das Objekt signifikante Risiken: Es ist im Altablagerungskataster registriert, was auf mögliche Altlasten hinweist. Zudem bestehen erhebliche Unsicherheiten bezüglich der WEG-Verwaltung – es ist unklar, ob überhaupt ein Verwalter bestellt ist oder ob eine Erhaltungsrücklage existiert. Um diese Risiken abzufedern, wurde ein pauschaler Risikoabschlag von 5 % des vorläufigen Ertragswertes (2.768 €) abgezogen. Die Wohnung ist seit circa acht Jahren an eine Familie vermietet, ein schriftlicher Mietvertrag konnte jedoch nicht vorgelegt werden, weshalb die Warmmiete von 875 € lediglich auf Angaben der Mieter beruht. Für Investoren bietet das Objekt durch den niedrigen Verkehrswert von 71.000 € einen günstigen Einstieg in den Gelsenkirchener Mietmarkt. Das begründete Investitionsfazit fällt jedoch verhalten aus: Aufgrund des massiven Instandhaltungsrückstaus am Gemeinschaftseigentum und der unklaren WEG-Verhältnisse besteht das akute Risiko unvorhersehbarer Sonderumlagen. Das Objekt eignet sich daher nur für erfahrene, risikoaffine Investoren mit handwerklichem Netzwerk, die bereit sind, sich intensiv in die WEG einzubringen und finanzielle Puffer für Sanierungen einzuplanen.