ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Groß-Gerau, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Mainzer Straße 10 im zentralen Altstadtbereich von Groß-Gerau auf einem 709 m² großen Flurstück. Das Grundstück ist kompakt mit insgesamt vier Baukörpern bebaut: Einem zweigeschossigen, giebelständigen Fachwerkhaus (Gebäude 1, Baujahr ca. 1800, als Kulturdenkmal geschützt), einem zweigeschossigen Flachdachanbau (Gebäude 2, Baujahr 1973), einem zweigeschossigen Zweifamilienhaus im Hof (Gebäude 3, Baujahr 1993) sowie einem weiteren Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten (Gebäude 4, Baujahr 1993). Insgesamt umfasst der Komplex rund 506,5 m² Wohnfläche sowie etwa 168 m² Nutzfläche (einschließlich Gewerbe-/Ladenbereichen). Die Lage bietet eine gute innerstädtische Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Geschäften, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln sowie einer schnellen Anbindung an das Autobahnnetz des Rhein-Main-Gebiets. Der bauliche Zustand ist in weiten Teilen mangelhaft bis stark sanierungsbedürftig. Beim Ortstermin konnten lediglich zwei leerstehende Einheiten im Gebäude 4 betreten werden; der Zugang zu den übrigen Gebäuden wurde verwehrt. In den besichtigten Wohnungen zeigte sich gravierender Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden, die eine Bewohnbarkeit derzeit ausschließen. Die zentrale Gasheizung im Keller von Gebäude 3 versorgt alle vier Gebäude und ist mit geschätzten 30 bis 50 Jahren technisch überaltert. Zudem sind Fassadenabplatzungen, Glasbrüche, ein unverputzter Fassadenteil an Gebäude 4 sowie eine stark rissige, unebene Pflasterung der Hoffläche festzustellen. Der Ausbau der Spitzböden im Gebäude 4 erfolgte ohne baurechtliche Genehmigung. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II lastenfrei, jedoch besteht im Baulastenverzeichnis eine Stellplatz- und Zufahrtsbaulast für ein Nachbargrundstück. Zudem ist das Objekt im hessischen Altlastenkataster als Altstandort verzeichnet, wenngleich im Gutachten mangels konkreter Verdachtsmomente eine Altlastenfreiheit unterstellt wurde. Die Vermietungssituation ist ungesichert, da der Eigentümer weder Mietverträge noch Mieterlisten vorlegte; nach mündlicher Angabe sind mehrere Einheiten belegt und zwei bis drei Einheiten leerstehend. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 837.000 € (ermittelt nach dem Ertragswertverfahren mit stützendem Sachwert von 816.000 €) erfordert das Objekt einen Bieterkreis, der erhebliche Risiken absorbieren kann. Aufgrund der unbekannten Innenzustände dreier Gebäude und des massiven Schimmelbefalls ist eine Investitionsentscheidung zwingend an eine substanzielle Sanierungsreserve zu knüpfen.