ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Heppenheim, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Mozartstraße 16 in 64646 Heppenheim auf einem 1.315 m² großen Eckgrundstück. Bei der Bebauung handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus aus dem Ursprungsbaujahr 1965 sowie einen 1969 errichteten Anbau, der als Kebab-Restaurant genutzt wird. Die Gesamtnutzfläche von 905 m² teilt sich in vier gewerbliche Einheiten im Erdgeschoss (rd. 431 m²) sowie sechs Wohneinheiten im ersten und zweiten Obergeschoss (rd. 474 m²) auf. Ergänzt wird die Liegenschaft durch 20 Außenstellplätze. Die Lage in der Kernstadt zeichnet sich durch gute Nahversorgung und eine überregionale Verkehrsanbindung an die Autobahn A5 sowie die Metropolregionen Rhein-Main und Rhein-Neckar aus, wenngleich eine überdurchschnittliche Lärmbelastung durch Straßenverkehr vorliegt. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist mangelhaft. Neben einem allgemeinen Modernisierungsstau bestehen akute Bauschäden: Im Flurbereich des Kellergeschosses steht Wasser (Pumpendefekt, Ursache ungeklärt), im Dachbereich des Restaurants sowie der Laubengänge liegen Undichtigkeiten vor, und in der besichtigten Wohnung im zweiten Obergeschoss wurde Schimmelbildung dokumentiert. Zudem befindet sich die Gewerbeeinheit 03 im entkernten Rohbauzustand als Sanierungsfläche. Insgesamt hat der Gutachter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von 330.000 € wertmindernd in Abzug gebracht, darunter 250.000 € allein für die Sanierung der Einheit 03 und 20.000 € für die Kellerproblematik. Rechtlich und behördlich bestehen wesentliche Risiken. Für das Grundstück sind fünf Einträge im Altlastenkataster vermerkt (frühere Fertigung elektrischer Anlagen sowie Kfz-Gewerbe), woraufhin ein fünfprozentiger Sicherheitsabschlag auf den Bodenwert vorgenommen wurde. Der überdachte Sitzplatzanbau des Restaurants ist baurechtlich mutmaßlich ungenehmigt und überbaut genehmigte Stellplatzflächen. In Abteilung II des Grundbuchs ist zudem ein Leitungs- sowie Geh- und Fahrrecht zugunsten des Flurstücks 175/4 gesichert, dessen monetäre Auswirkung gesondert berechnet wird. Ein Großteil der Einheiten konnte bei der Begutachtung nicht von innen besichtigt werden. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 1.030.000 € basiert auf dem ertragswertorientierten Bewertungsansatz (vorläufiger Ertragswert 1.362.443,49 € abzüglich 330.000 € Bauschäden und Sanierungskosten; Sachwert 972.000 €). Für Bieter bietet das Objekt eine interessante Substanz mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial bei einer nachhaltigen Marktmiete von 119.640 € pro Jahr, erfordert jedoch eine hohe Risikotragfähigkeit und umgehende Investitionen in Gebäudeabdichtung, Brandschutz und Ausbau.