ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Hof, Bayern

Das Bewertungsobjekt liegt an der Schleizer Straße 37 in 95028 Hof auf einem 280 m² großen Eckgrundstück an der Bundesstraße B 2. Das 1902 vom Hofer Baumeister Hermann Bechert errichtete Wohn- und Geschäftshaus umfasst vier Geschosse (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) mit insgesamt 226,52 m² Mietfläche, davon 159,31 m² Wohnfläche und 67,21 m² Gastronomiefläche. Die Lage ist geprägt von starkem Durchgangsverkehr, der einerseits eine hohe Sichtbarkeit für den Pizzeria-Lieferbetrieb bietet, andererseits jedoch spürbare Lärmbelastungen für die Wohnungen mit sich bringt. Parkflächen auf dem Grundstück sind nicht vorhanden. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als einfach und unterdurchschnittlich mit erheblichem Unterhaltungsstau bewertet. Wesentliche Mängel betreffen stark durchfeuchtetes Kellermauerwerk sowie korrodierte Stahlträger in der Kellerdecke, deren Überprüfung ausdrücklich angeraten wird. Die Niedertemperatur-Gastherme und die Elektroinstallationen sind überaltert, eine Fassadendämmung fehlt gänzlich. Die drei Wohnungen konnten vom Gutachter von innen nicht besichtigt werden, weshalb der Ausstattungsstandard lediglich anhand des äußeren Eindrucks und der Mietverhältnisse pauschal einfach eingestuft wurde. Im Grundbuch von Hof Blatt 21103 bestehen in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Dienstbarkeiten. Gegenstand des Verfahrens ist jedoch ausschließlich der 1/2 Miteigentumsanteil des Schuldners. Der Gesamtwert des Objekts wurde im Ertragswertverfahren mit 155.000 € ermittelt, woraus sich der amtliche Verkehrswert von 77.500 € für den Versteigerungsgegenstand ableitet. Das Objekt ist zum Stichtag mit einer Jahres-Ist-Kaltmiete von 19.680 € voll vermietet; als nachhaltiger Rohertrag wurden 19.045,68 € angesetzt. Für Kapitalanleger stellt der Erwerb eines 1/2 Anteils ein anspruchsvolles Sonderszenario dar. Ein sofortiger Alleinzugriff auf Mieteinnahmen oder Sanierungsentscheidungen besteht nicht, da alle wesentlichen Maßnahmen gemeinsam mit dem anderen Miteigentümer beschlossen werden müssen. Ein rentabler Einstieg setzt voraus, dass der Miteigentumsanteil mit entsprechendem Risikoabschlag ersteigert wird und mittelfristig eine Gesamtlösung oder Teilungsversteigerung zur vollständigen Übernahme angestrebt wird.