TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Martin-Luther-Straße 3 in 45768 Marl umfasst ein fünfgeschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit drei hofseitigen Reihengaragen auf einem 507 m² großen Eckgrundstück (Flur 80, Flurstück 471). Das Anwesen befindet sich im gewachsenen Ortsteil Brassert in einer verkehrsberuhigten Mischlage. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs sind fußläufig über die Brassertstraße erreichbar. Die überörtliche Verkehrsanbindung ist über die BAB 52 sowie den Bahnhof Marl-Mitte in rund 1,2 km Entfernung gewährleistet. Das Gebäude wurde 1958 in Massivbauweise errichtet und im Rahmen der Wertermittlung modernisierungsbedingt auf ein fiktives Baujahr 1975 eingestuft. Es gliedert sich in eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (Schnellimbiss mit 206,41 m² Nutzfläche) und acht Wohneinheiten im 1. bis 3. Obergeschoss sowie Dachgeschoss mit insgesamt 515,78 m² Wohnfläche. Die Ausstattung entspricht überwiegend einfachem bis durchschnittlichem Standard; zu den baulichen Besonderheiten gehört ein nachgerüsteter Personenaufzug sowie der Anschluss an das Fernwärmenetz. Am Ortstermin wurden allgemeine Abnutzungserscheinungen, Putzschäden und punktuelle Feuchteschäden in Wohnungen festgestellt; der Unterhaltungsstau wird sachverständig mit 15.000,00 € beziffert. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Baulastenverzeichnis lastet eine Abstandsflächenbaulast von ca. 10,09 m² zugunsten des Flurstücks 492, welche mit 3.000,00 € wertmindernd angesetzt wurde. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf, und ein Denkmalschutz besteht nicht. Drei Wohneinheiten sowie die Garagen blieben unbesichtigt. Das Objekt ist vollständig vermietet und erzielt eine Ist-Nettokaltmiete von 52.160,00 € p. a. (inkl. Garagen und Werbetafeln). Die marktüblich nachhaltige Miete taxiert der Sachverständige auf 60.425,84 € p. a., woraus ein Mietanpassungspotenzial resultiert. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 739.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus dem gewogenen Mittel von Ertragswert (738.000,00 €) und Sachwert (741.000,00 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt bei moderatem Quadratmeterpreis ein solides Ertragspotenzial mit klar kalkulierbarem Optimierungsbedarf.