ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Marl, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück in 45770 Marl, Bergstraße 104 (Ortsteil Drewer-Nord). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 508 m² und ist mit einer einseitig angebauten Doppelhaushälfte (Wohn- und Geschäftshaus) sowie einer Einzelgarage mit angebautem Geräteraum bebaut. Das ursprüngliche Hauptgebäude wurde 1936 errichtet und 1977 um einen zweigeschossigen Anbau erweitert; im Jahr 2001 erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses. Im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbeeinheit (Ladenlokal) mit einer Nutzfläche von 49,64 m², während sich im Ober- und Dachgeschoss eine geräumige Wohneinheit mit 111,93 m² Wohnfläche erstreckt. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als altersgemäß durchschnittlich mit moderatem Instandhaltungsstau beschrieben. An der Außenfassade zeigen sich Putzschäden und vereinzelte Rissbildungen. Im Innenbereich der Wohneinheit wurden nach Angaben der Eigentümer in den vergangenen Jahren rund 90.000 € in Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen investiert (inklusive einer Einbauküche im Wert von ca. 17.000 €, welche als Zubehör nicht im Verkehrswert enthalten ist). Die Hauseingangstür wurde 2025 erneuert. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss konnte vom Sachverständigen von innen nicht besichtigt werden, weshalb hierfür ein entsprechender pauschaler Sicherheitsabschlag berücksichtigt wurde. Das Grundbuch ist lastenfrei in Abteilung II bezüglich dauerhafter privatrechtlicher Nutzungsrechte. Im Baulastenverzeichnis der Stadt Marl ist eine Abstandsflächenbaulast über eine Teilfläche von ca. 19,44 m² zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen, für die ein Wertabschlag von 500,00 € vorgenommen wurde. Altlasten sind im Kataster nicht verzeichnet und Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt liegt an einer verkehrsreichen Hauptstraße mit entsprechenden Immissionen von ca. 70 bis 74 dB(A), was dem Gebietscharakter eines Mischgebiets entspricht. Die Wertermittlung erfolgte gestützt auf das Sachwertverfahren (Sachwert: 270.000,00 €) und das Ertragswertverfahren (Ertragswert: 290.000,00 €). Unter Gewichtung beider Methoden ermittelte der Sachverständige zum Stichtag 19.05.2026 einen marktgerechten Verkehrswert von 278.000,00 €. Das Ladenlokal ist für 500,00 € monatlich nettokalt vermietet, während die Wohnung eigengenutzt wird (nachhaltige Marktmiete der Wohnung: ca. 735,38 € nettokalt monatlich). Das Objekt bietet eine solide Gelegenheit für Investoren oder Eigennutzer, erfordert jedoch Augenmaß bezüglich der nicht besichtigten Gewerbefläche und künftiger Fassadenarbeiten.