TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein bebautes Grundstücksensemble bestehend aus fünf zusammenhängenden Flurstücken (Flurstücke 181, 183, 269, 82 und 270) mit einer Gesamtfläche von 1.827 m² am Metzenweg 83 im Mönchengladbacher Stadtteil Waldhausen / Windberg. Bei dem Hauptgebäude handelt es sich um ein ca. 1927 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges und voll unterkellertes Wohnhaus (ursprünglich Zweifamilienhaus, zuletzt als Einfamilienhaus genutzt). Es verfügt über 177,80 m² Wohnfläche im Vorderhaus. Ergänzt wird die Liegenschaft durch eine ca. 1960 geschaffene Kellergarage, eine 1988 errichtete Beton-Doppelgarage in Überlänge sowie rückwärtige erdgeschossige Anbauten mit Wintergarten (60,71 m²). Der bauliche Unterhaltungszustand ist unterdurchschnittlich; das Gutachten attestiert einen weitgehenden Sanierungs- und Renovierungsstau an Ausbau, Fenstern, Sanitär- und Heizungsanlagen sowie Durchfeuchtungen im Kellerbereich. Das Gebäude ist in gegenwärtigem Zustand wirtschaftlich nicht nutzbar. Die Außenanlagen sind ungepflegt und verwildert. Für das Vorderhaus wurden im Sachwertverfahren Bauschäden und Instandhaltungsdefizite in Höhe von 33.878,00 € in Ansatz gebracht. Besondere rechtliche Risiken liegen in den rückwärtigen Anbauten: Für diese existieren in den Bauakten keine Baugenehmigungen, sie liegen größtenteils außerhalb der Baugrenzen und sind katasteramtlich nicht vollständig erfasst. Der Sachverständige bewertete diese daher wertneutral mit 0,00 € und brachte einen Risikoabschlag von 10 % auf den Sachwert an. Zudem lastet auf Flurstück 181 eine Abstandsflächenbaulast (37,5 m² Übernahme zugunsten des Flurstücks 302), die mit 5.625,00 € wertmindernd berücksichtigt wurde. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 469.000,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt ein anspruchsvolles Sanierungsobjekt mit Baugenehmigungsrisiko dar, bietet aber aufgrund des großzügigen Areals und der soliden Grundstruktur erhebliche Wertschöpfungspotenziale nach Klärung des Baurechts.