ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Rudolstadt, Thüringen

Zur Versteigerung gelangt der 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück 1618/25 (638 m² Grundstücksfläche) in 07407 Rudolstadt, Schaalaer Chaussee 11, verbunden mit dem Teileigentum Nr. 1. Die Einheit umfasst Büro- und Gewerberäume im Untergeschoss (ca. 19 m²) sowie im Erdgeschoss (ca. 87 m²) mit einer Gesamtnutzfläche von rund 106 m². Das Gebäude befindet sich an der Kreuzung zur Werner-John-Straße unmittelbar an der Bundesstraße 90. Die Mikrolage bietet eine gute funktionale Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Nahverkehr, Ärzten und Schulen, ist jedoch durch verkehrsbedingte Schall- und Staubimmissionen belastet. Das Gebäude wurde ursprünglich 1933/1934 errichtet und in den Jahren 1990 bis 1992 im Zuge einer Umnutzung zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgebaut und modernisiert. Dabei entstanden unter anderem ein Eingangsbauwerk und ein Wintergartenanbau. Der Gesamtzustand des Gebäudes wird als befriedigend eingestuft, es besteht jedoch durchgehender Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf. Zum Wertermittlungsstichtag war die Zentralheizung aufgrund eines Rohrleitungsdefekts nicht funktionsfähig und die Stromversorgung abgestellt. Gravierend ist zudem, dass die Erdgeschossräume nicht besichtigt werden konnten und Annahmen über deren Zustand getroffen werden mussten. In rechtlicher Hinsicht liegt eine Diskrepanz zwischen behördlicher Genehmigung und tatsächlicher Nutzung vor: Das als Büro ausgewiesene Erdgeschoss wird von der Schuldnerin als Wohnung eigengenutzt. Die dem Teileigentum laut Aufteilungsplan zugewiesenen Stellplätze sind grundbuchlich nicht als Sondernutzungsrechte abgesichert. Zudem wurde für die Eigentümergemeinschaft keine Instandhaltungsrücklage gebildet. Das Grundstück ist frei von Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder bekannten Altlastenverdachtsmomenten. Der Verkehrswert wurde gutachterlich im Ertragswertverfahren auf 76.000,00 € bestimmt, wobei ein pauschaler Abschlag von 27.000,00 € für Baumängel, Instandsetzungs- und Modernisierungsrückstau berücksichtigt wurde. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung im Erdgeschoss, der ungeklärten Beheizbarkeit und der notwendigen Klärung der baurechtlichen Nutzungsart birgt der Erwerb erhebliche Unwägbarkeiten. Interessenten sollten ein entsprechendes Sanierungsbudget einkalkulieren und die Räumungsperspektive berücksichtigen.