ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Schirgiswalde-Kirschau, Sachsen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Bautzen (Az. 3 K 45/25) ist das Flurstück 195/2 der Gemarkung Halbendorf/Geb mit einer Gesamtfläche von 3.985 m², belegen an der Adresse Am Rittergut in 02681 Schirgiswalde-Kirschau. Das Bewertungsgrundstück bildet den überwiegenden Teil des ehemaligen Rittergutes Halbendorf. Die Lage an der B96 wird als durchschnittliche Wohnlage eingestuft, wobei Geschäfte und Einrichtungen des täglichen Bedarfs in den umliegenden Gemeinden liegen. Die Zufahrt ist über die gewidmete Ortsstraße Am Rittergut gesichert. Der aufstehende Gebäudebestand besteht aus einem ehemaligen Wohnhaus, Stallgebäuden, einer Scheune und Schuppenanlagen mit einem Bruttorauminhalt von ca. 9.831 m³, vermutlich errichtet im 19. Jahrhundert. Der Bau- und Unterhaltungszustand ist desolat (Bauzustandsstufe 6): Die Substanz ist stark baufällig, teilweise eingestürzt bzw. einsturzgefährdet, vermüllt (auch Sondermüll) und weist massive Feuchte- sowie Rissbildungen auf. Eine Sanierung (geschätzte Kosten ca. 3,94 Mio. €) ist wirtschaftlich untragbar. Das Gutachten stellt daher auf ein Liquidationswertverfahren ab, wobei die kalkulierten Freilegungskosten von rund 492.000 € den reinen Bodenwert deutlich übersteigen. Der Verkehrswert wurde orientiert an regionalen Markttransaktionen vergleichbarer Negativwert-Objekte auf 5.000 € festgesetzt. Rechtlich und baurechtlich bestehen erhebliche Zwangspunkte: Das an das Wohnhaus angebaute Stallgebäude ragt zu rund 50 % auf das Nachbarflurstück 195/a über. Zudem verbleiben drei eingetragene Baulasten. Insbesondere die Vereinigungsbaulast mit Flurstück 195/3 schränkt die Nutzbarkeit stark ein, da jegliche bauliche Vorhaben der Zustimmung des Nachbareigentümers bedürfen. Darüber hinaus besteht eine denkmalschutzrechtliche Bebauungsverpflichtung unter zwingendem Erhalt der straßenbegleitenden Gutsmauer. Für Investoren handelt es sich um ein hochspekulatives Sanierungs- bzw. Abbruchprojekt. Ein Erwerb ist nur dann sinnvoll, wenn vorab tragfähige Vereinbarungen mit den betroffenen Nachbarn erzielt und die hohen Abbruch- und Beräumungskosten vollständig einkalkuliert wurden.