KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · Bj. 1892 · vermutlich bewohnt

Zum Termin am 10.03.2027 beim Amtsgericht Köthen (3 K 10/24) wird ein Wohngrundstück mit 1.390 m² in Scheuder (Südliches Anhalt) versteigert. Das um 1892 errichtete ehemalige Pfarrhaus hat angenommen ca. 235 m² Wohnfläche und wurde 2012–2017 modernisiert. Der Verkehrswert beträgt 190.000 € (je 1/2 Anteil 95.000 €). Betreibende Gläubigerin ist die Deutsche Bank AG. Das Gutachten liegt nicht vor, und es war nur eine Außenbesichtigung möglich, sodass der Innenzustand unbelegt ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Eigennutzer oder Investoren mit Erfahrung bei ländlichen Bestandsimmobilien in Frage, wenn sie das Gutachten vorab einsehen. Chancen liegen in der Modernisierung 2012–2017, der großen Wohnfläche und dem Grundstück von 1.390 m². Schwer wiegen der unbekannte Innenzustand (nur Außenansicht), die unklare Anteilsfrage (Verkehrswert je 1/2 Anteil) und die mögliche Räumung bei vermuteter Eigennutzung. Vor einem Gebot sollten diese Punkte beim Amtsgericht Köthen geklärt werden.

Chancen

6

Risiken

7

Keine Innenbesichtigung möglich, ein zentrales wertrelevantes Bieterrisiko.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein Wohngrundstück in der Dorfstraße 20 im Ortsteil Scheuder der Stadt Südliches Anhalt (06386). Das Grundstück (Flurstück 1041, Flur 3, Gemarkung Scheuder, Grundbuch Blatt 588) umfasst 1.390 m². Bebaut ist es mit einem freistehenden, um 1892 als Pfarrhaus errichteten Wohnhaus mit Kellergeschoss (Tiefparterre), Erdgeschoss (Hochparterre) und voll ausgebautem Dachgeschoss mit Spitzboden. Laut Exposé liegt es innerörtlich in einer einfachen, dörflichen Wohnlage mit ÖPNV-Anbindung (Schulbus, Rufbus) in fußläufiger Entfernung (Exposé S. 1). Zwischen 2012 und 2017 wurden laut Bekanntmachung Instandsetzungen, Modernisierungen und Umbauten durchgeführt. Die Gesamtwohnfläche wird mit ca. 235 m² angenommen (ca. 131 m² im Erdgeschoss, ca. 103 m² im Dachgeschoss). Ergänzt wird das Haus durch Terrasse, Carport, Alpakastall, Laube und Hausgarten. Die Laube ist nach äußerem Anschein nicht mehr zeitgemäß nutzbar. Erdgas liegt in der Straße, jedoch vermutlich ohne Grundstücksanschluss. Alle Zustandsangaben beruhen auf einer äußerlichen Inaugenscheinnahme ohne Zutritt; ein Gutachten liegt nicht vor. Der Verkehrswert beträgt 190.000 € (je 1/2 Anteil 95.000 €). Das Verfahren wird als Zwangsvollstreckung von der Deutschen Bank AG betrieben. Ob nur ein Bruchteil versteigert wird, geht aus den Unterlagen nicht eindeutig hervor. Bestehen bleibende Rechte sind nicht ausgewiesen. Nach dem Exposé nutzt vermutlich der Eigentümer das Objekt mit einer Familienangehörigen zu Wohnzwecken, sodass eine Räumung erforderlich sein kann. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Erwerber mit Erfahrung bei Bestandsimmobilien im ländlichen Raum eignen, sofern sie den unbekannten Innenzustand, die ungeklärte Anteilsfrage und die mögliche Räumung einkalkulieren. Vor einem Gebot sollte das Gutachten beim Amtsgericht Köthen eingesehen werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

freistehendes Wohnhaus (um 1892 als Pfarrhaus errichtet) mit Kellergeschoss (Tiefparterre), Erdgeschoss (Hochparterre) und voll ausgebautem Dachgeschoss mit Spitzboden nebst Anbau; Instandsetzungen/Modernisierungen/Umbauten zwischen 2012-2017, Gesamtwohnfläche ca 235 m²; Terrasse, Carport, Alpakastall, Laube, Hausgarten, Außen-und sonstige Anlagen

Hinweise zur Datenlage

Vorhanden sind Deckseite, Bekanntmachung und Exposé; das Gutachten fehlt. Zustand und Flächen beruhen auf äußerlicher Inaugenscheinnahme und Annahmen.
Nur äußere Inaugenscheinnahme ohne Zutritt zu Grundstück und Gebäude — Innenzustand nicht belegt; Angaben beruhen auf Annahmen.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0010/2024
Amtsgericht: Köthen
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Deutsche Bank AG (Bank)Tel. 030/34073145Otto-Suhr-Allee 6, 10585 BerlinAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 10.03.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1892

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 190.000 €
Wohnfläche: 235 m²
Grundstücksfläche: 1.390 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Dorfstraße
Hausnummer: 20
PLZ: 06386
Ort: Südliches Anhalt
Stadtteil: Scheuder

Weitere Angaben aus dem Gutachten10 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

21 von 26 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 235 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1892 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	641 €/m²Median · 27 Fälle
Spanne	388 – 764 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+26 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

641 €/m²Median · 27 Fälle

Spanne: 388 – 764 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +26 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage	27 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 15 der 27 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage: 27 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 15 der 27 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1892Gruppe 1900
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 235 m²Gruppe 230 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 11,20 – 16,80 Jahresmieten, mittig 13,50

235 m² × 5,00 €/m² × 12 = 14.100 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der ortsüblichen Wohnungsmiete geschätzt, nicht dem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher.

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,00 – 6,00 €/m² im Monat, typisch 5,00 €/m² · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss), 2025

26 von 27 Vergleichsobjekten anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 8,0 km entfernt — 196 €/m², Baujahr 1880, stark sanierungsbedürftig, 250 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Mittelstraße, Zeitz	Mehrfamilienhaus, Garage	1890	370 m²	stark sanierungsbedürftig	33.000 €	89 €	09.11.2026	unbekannt
Klosterrode, Klosterrode	Mehrfamilienhaus	—	184 m²	unbewertet	30.000 €	163 €	23.06.2026	unbekannt
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	1880	250 m²	stark sanierungsbedürftig	49.000 €	196 €	14.10.2026	8,0 km
Hauptstr., Stadt Raguhn-Jeßnitz	Wohn-/Geschäftshaus, mehrere Nebengebäude	—	147 m²	unbewertet	45.000 €	306 €	20.07.2026	18,0 km
Mittelstraße, Staßfurt	Wohn-/Geschäftshaus	1890	353 m²	sanierungsbedürftig	112.000 €	317 €	27.08.2026	35,0 km
Einsdorfer Dorfstraße, Einsdorf	Wohn-/Geschäftshaus, Garage, Sonstiges	—	300 m²	sanierungsbedürftig	110.000 €	367 €	10.11.2026	unbekannt
Hauptstraße, Weißandt-Gölzau	Mehrfamilienhaus	1900	246 m²	sanierungsbedürftig	95.400 €	388 €	16.12.2026	11,0 km
Markt, Querfurt	Wohn-/Geschäftshaus	1500	324 m²	sanierungsbedürftig	126.000 €	389 €	09.10.2026	unbekannt
Anger, OT Werben	Mehrfamilienhaus	—	384 m²	unbewertet	159.000 €	414 €	15.06.2026	unbekannt
Talstraße, Tröbsdorf	Wohn-/Geschäftshaus	—	140 m²	unbewertet	60.000 €	429 €	13.08.2026	unbekannt
Straße des Friedens, Stadt Bitterfeld-Wolfen	Wohn-/Geschäftshaus	—	213 m²	unbewertet	104.000 €	488 €	27.07.2026	25,0 km
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	—	399 m²	unbewertet	209.000 €	524 €	27.08.2026	8,0 km
An der Kirche, OT Hessen	Mehrfamilienhaus	—	351 m²	unbewertet	190.000 €	541 €	30.06.2026	unbekannt
Felgelebener Straße, Schönebeck	Mehrfamilienhaus	1900	198 m²	renovierungsbedürftig / einfach	127.000 €	641 €	01.12.2026	35,0 km
Klopstockweg, Quedlinburg	Mehrfamilienhaus	1910	231 m²	sanierungsbedürftig	158.000 €	684 €	19.11.2026	unbekannt
Rotes Haus, Petersberg	Mehrfamilienhaus	—	143 m²	unbewertet	99.000 €	692 €	09.06.2026	unbekannt
Rotes Haus, Nehlitz	Mehrfamilienhaus	—	143 m²	unbewertet	99.800 €	698 €	25.06.2026	unbekannt
Halberstädter Straße, Quedlinburg	Mehrfamilienhaus	1900	297 m²	renovierungsbedürftig / einfach	216.000 €	727 €	15.10.2026	unbekannt
Schloßstr., Oranienbaum	Wohn-/Geschäftshaus	1903	172 m²	sanierungsbedürftig	129.000 €	750 €	24.09.2026	25,0 km
Riestedter Straße, Sangerhausen	Mehrfamilienhaus, Garage, unbebautes Grundstück, Sonstiges	1857	225 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	756 €	10.11.2026	unbekannt
Dabruner Dorfstraße, Lutherstadt Wittenberg	Mehrfamilienhaus	—	194 m²	unbewertet	150.000 €	773 €	18.05.2026	unbekannt
Ernst-Thälmann-Straße, Gardelegen	Wohn-/Geschäftshaus	1900	114 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.000 €	830 €	24.11.2026	unbekannt
Marktstraße, Schafstädt	Wohn-/Geschäftshaus	—	197 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	863 €	10.11.2026	50,0 km
Lange Straße, Köthen (Anhalt)	Mehrfamilienhaus	1995	310 m²	sanierungsbedürftig	277.000 €	894 €	24.02.2027	8,0 km
Schulstraße/Thomas-Müntzer-Straße, OT Frose	Wohn-/Geschäftshaus	1870	178 m²	unbewertet	180.000 €	1.011 €	20.08.2026	50,0 km
Adelheidstraße, Quedlinburg	Wohn-/Geschäftshaus	1911	230 m²	unbewertet	679.000 €	2.952 €	18.02.2027	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Anhalt-Bitterfeld, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart