TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Themar, Thüringen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein historisches, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (Fachwerkbauweise mit Erweiterungsanbauten) auf dem Flurstück 498/2 mit einer Grundstücksfläche von 190 m² in 98660 Themar. Das Anwesen liegt unmittelbar am gepflasterten Marktplatz schräg gegenüber dem Rathaus. Das Gebäude umfasst eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit 87,42 m² Nutzfläche (ehemaliges Ladenlokal mit Büro und Sanitär) sowie zwei Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss mit insgesamt 167,01 m² Wohnfläche (1. OG: 99,18 m², 2. OG: 67,83 m²). Der Dachraum ist nicht ausgebaut. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Zwar erfolgten um 1970–1980 sowie um 1995 Teilsanierungen (u. a. Fenster, Leitungen und Teile des Innenausbaus im 1. OG), dennoch bestehen gravierende Mängel. Die Dacheindeckung aus Tonfalzziegeln ist überaltert und schadhaft, die Umhüllung unzureichend gedämmt, viele Holzverbundfenster sind verschlissen und der Gaskessel der Zentralheizung ist defekt. Im 2. Obergeschoss ist der Ausbau vollständig abgewohnt, zudem weisen die Böden erhebliche Schiefstände auf; ein Ausgleich würde die bereits sehr niedrigen Raumhöhen (teils unter 2,00 m) weiter reduzieren. In allen Geschossen sowie im Hof und Nebengebäude lagern erhebliche Mengen Sperr- und Sondermüll. Rechtlich liegt das Objekt im Geltungsbereich des Denkmalensembles „Stadtanlage Themar“ und in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (vereinfachtes Verfahren), woraus Genehmigungspflichten nach §§ 144, 145 BauGB sowie potenzielle Ausbaubeiträge resultieren. Das in Abteilung II eingetragene Wohnungsrecht ist infolge des Nachweises des Todes der Berechtigten gegenstandslos. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt; zum Stichtag bestand eine teilweise Eigennutzung durch einen Miteigentümer bei überwiegendem Leerstand. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 37.000 €, abgeleitet aus dem Mittelwert von Sachwert (38.000 €) und Ertragswert (36.000 €). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet der günstige Einstiegspreis in Kombination mit steuerlichen Sanierungsabschreibungen Chancen, erfordert jedoch eine konsequente Kernsanierung und signifikantes Sanierungskapital.