Landwirtschaftliche Immobilien in der Zwangsversteigerung: Genehmigung, Vorkaufsrecht, Pacht und Höferecht

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) gilt nach § 1 Abs. 1 für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie für Moor- und Ödland, das in land- oder forstwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann. Landwirtschaft ist dort unter anderem Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, Erwerbsgartenbau, Erwerbsobstbau, Weinbau und die Fischerei in Binnengewässern (§ 1 Abs. 2). Auch ein Teil eines Grundstücks ist ein Grundstück im Sinne des Gesetzes (§ 1 Abs. 3).

Ob ein Verfahren auf unserer Seite unter landwirtschaftliche Immobilien steht, richtet sich nach der Objektbezeichnung des Amtsgerichts. Das ist keine rechtliche Einordnung: Eine als „Grundstück“ bekannt gemachte Fläche kann im Sinne des GrdstVG landwirtschaftlich sein, ein „Resthof“ ohne Flächen dagegen vielleicht nicht. Maßgeblich sind Nutzung und Lage, die das Verkehrswertgutachten beschreibt.

In der Zwangsversteigerung wird der Ersteher nicht durch Vertrag Eigentümer, sondern durch den Zuschlag (§ 90 Abs. 1 ZVG). Das gilt auch für die Teilungsversteigerung, etwa unter Erben: Für sie gelten die Vorschriften über die Zwangsversteigerung entsprechend (§ 180 Abs. 1 ZVG). Dieser Unterschied zum Kauf ist der Schlüssel für die folgenden Abschnitte.

Wer ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück kauft, braucht in der Regel eine behördliche Genehmigung. Die Grundnorm lautet:

Beim Kauf größerer Agrarflächen kann ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht ausüben und die Fläche an Stelle des Käufers erwerben. Die Voraussetzungen stehen in § 4 Abs. 1 Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG):

• ein landwirtschaftliches Grundstück (oder kultivierbares Moor- und Ödland) ab zwei Hektar – die Länder können die Mindestgröße abweichend festsetzen (§ 4 Abs. 4 RSiedlG),
• das durch Kaufvertrag veräußert wird,
• die Veräußerung bedarf einer Genehmigung nach dem GrdstVG,
• und die Genehmigung wäre nach § 9 GrdstVG nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen.

Ausgeübt wird das Recht im Genehmigungsverfahren: Die Genehmigungsbehörde legt den Kaufvertrag der Siedlungsbehörde vor (§ 12 GrdstVG). Beim Zuschlag gibt es weder einen Kaufvertrag noch ein Genehmigungsverfahren. Das RSiedlG sieht für den Zuschlag deshalb nach seinem Wortlaut kein Vorkaufsrecht vor. Beim freihändigen Kauf vor dem Termin kann es dagegen greifen. Landesrecht weicht teils ab: In Baden-Württemberg tritt ein eigenes Vorkaufsrecht an die Stelle des § 4 RSiedlG, das ebenfalls einen genehmigungspflichtigen Kaufvertrag voraussetzt (§ 17 ASVG); Bayern setzt die Mindestgröße auf 1 ha (Art. 3 BayAgrG), Niedersachsen auf 0,5 ha (§ 3 NGrdstLwG). Einzelheiten in Stufe 2.

Vertragliche und im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte: Nach § 471 BGB ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. Für das dingliche Vorkaufsrecht verweist § 1098 Abs. 1 BGB auf diese Vorschriften. Ob ein eingetragenes Vorkaufsrecht nach dem Zuschlag als Belastung bestehen bleibt und dann bei einem späteren Verkauf greift, hängt davon ab, ob es im geringsten Gebot berücksichtigt ist (§ 52 Abs. 1 ZVG; mehr dazu unter bestehenbleibende Rechte).

Acker- und Grünland ist häufig verpachtet. Ein Landpachtvertrag liegt vor, wenn ein Grundstück mit oder ohne Hofgebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird (§ 585 Abs. 1 BGB). Wird er für mehr als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 585a BGB) – auch mündliche Pachten sind also wirksam.

Die Pacht geht über. Ist das Grundstück einem Pächter überlassen, gelten die Regeln „Kauf bricht nicht Miete“ (§§ 566 bis 566d BGB in dem Umfang, den § 57 ZVG nennt) für den Ersteher entsprechend (§ 57 ZVG; für die Veräußerung verpachteter Flächen außerhalb der Versteigerung § 593b BGB). Der Ersteher tritt also in den Vertrag ein.

Bei Hofübergaben behalten sich die Übergeber oft ein Altenteil (auch Leibgeding, Leibzucht oder Auszug) vor: typischerweise Wohnrecht, Kost, Pflege oder Geldleistungen. Im Grundbuch steht es in Abteilung II, häufig nur als Sammelbegriff – die einzelnen Rechte brauchen nicht bezeichnet zu werden, wenn auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird (§ 49 GBO). Was genau geschuldet ist, steht dann in der Bewilligung in der Grundakte.

Grundsätzlich bleibt ein Recht in der Zwangsversteigerung nur bestehen, wenn es im geringsten Gebot berücksichtigt ist; sonst erlischt es (§ 52 Abs. 1 ZVG). Für das Altenteil gibt es eine Ausnahme:

Inventar: Bei einem Landgut gehören das zum Wirtschaftsbetrieb bestimmte Gerät und Vieh, die zur Fortführung nötigen Erzeugnisse und der auf dem Gut gewonnene Dünger zum Zubehör (§ 98 Nr. 2 BGB). Mit dem Grundstück erwirbt der Ersteher die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 2 ZVG). Zubehör im Besitz des Schuldners wird auch dann mitversteigert, wenn es einem Dritten gehört – es sei denn, dieser hat sein Recht rechtzeitig nach § 37 Nr. 5 ZVG geltend gemacht (§ 55 Abs. 2 ZVG). Ob Maschinen oder Vieh im Verkehrswert enthalten sind, steht im Gutachten.

Ernte: Land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse sind nur beschlagnahmt, soweit sie noch mit dem Boden verbunden oder Zubehör sind (§ 21 Abs. 1 ZVG); das Fruchtziehungsrecht eines Pächters bleibt unberührt (§ 21 Abs. 3 ZVG).

Außenbereich: Höfe und Flächen liegen meist im Außenbereich. Dort ist ein Vorhaben unter anderem dann privilegiert zulässig, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Wer einen Resthof ohne landwirtschaftlichen Betrieb ersteigert, kann sich darauf nicht berufen; Umbau und Nutzungsänderung entscheidet die Baubehörde im Einzelfall. Mehr dazu im Ratgeber Grundstücke in der Zwangsversteigerung.

Die Länder können bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG). Für den Zuschlag selbst spielen diese Grenzen nach dem oben Gesagten keine Rolle. Wichtig werden sie, wenn Sie vor dem Termin freihändig kaufen oder eine ersteigerte Fläche später ganz oder in Teilen weiterverkaufen.

Das Grundgesetz weist dem Bund heute nur noch den städtebaulichen Grundstücksverkehr zu (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG). Das als Bundesrecht erlassene GrdstVG gilt fort, kann aber durch Landesrecht ersetzt werden (Art. 125a Abs. 1 GG). Außerdem erlaubt das GrdstVG den Ländern, in bestimmten Gebieten zusätzliche Versagungsgründe vorzusehen, soweit das zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist (§ 2 Abs. 3 Nr. 3 GrdstVG).

Die Höfeordnung (HöfeO) gilt für Höfe in Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein (§ 1 Abs. 1 HöfeO). Hof ist dort eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit geeigneter Hofstelle im Alleineigentum einer natürlichen Person oder im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten, wenn der zuletzt festgestellte Grundsteuerwert mindestens 54.000 Euro beträgt; zwischen 27.000 und 54.000 Euro wird sie Hof, wenn der Eigentümer das erklärt und der Hofvermerk im Grundbuch eingetragen wird.

Das Höferecht ist in erster Linie Erbrecht: Der Hof fällt kraft Gesetzes nur einem Erben zu (§ 4 HöfeO). Für Bieter ist vor allem zweierlei wichtig:

• Eine Besitzung verliert die Hofeigenschaft, wenn keine der in § 1 Abs. 1 genannten Eigentumsformen mehr besteht (§ 1 Abs. 3 Satz 1 HöfeO) – etwa wenn eine Gesellschaft oder mehrere Personen ersteigern, die keine Ehegatten sind. Welche Folgen das im Einzelfall hat, etwa für die Löschung des Hofvermerks, sollte das Landwirtschaftsgericht oder ein Notar klären.
• Ansprüche weichender Erben, wenn der Hof innerhalb von 20 Jahren nach dem Erbfall veräußert wird, richten sich nach dem Wortlaut gegen den Hoferben (§ 13 Abs. 1 HöfeO), nicht gegen den Erwerber.

In Rheinland-Pfalz gilt eine eigene Landes-Höfeordnung (das GrdstVG nennt sie in § 31 Abs. 1). Auch in weiteren Ländern gibt es landesrechtliche Anerbenregelungen; ob ein bestimmter Hof darunter fällt, ist im Einzelfall zu prüfen. Ein Hofvermerk steht im Grundbuch und sollte vor dem Gebot erkannt werden.