ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 8) mit rund 81 m² Wohnfläche sowie eine Fertigbetongarage (Nr. 3) in der Pastoriusstraße 4 in 90480 Nürnberg (Gemarkung Gleißhammer). Die Wohnanlage wurde 1952 ursprünglich für amerikanische Soldaten errichtet und 1997 nach WEG aufgeteilt sowie umfassend renoviert. Die Wohnung liegt im Hochparterre des mittleren Mehrfamilienhauses und verfügt über einen 38/1.000 Miteigentumsanteil am 4.499 m² großen Grundstück Flst. 339/154. Zur Wohnung gehört ein exklusives Sondernutzungsrecht an einem ca. 50 m² großen Vorgarten samt Terrasse und Metallaußentreppe. Das Garagengrundstück (Flst. 339/160) ist 660 m² groß; hierauf entfällt ein 62,5/1.000 Miteigentumsanteil. Das Wohngebäude befindet sich in einem laufend instandgehaltenen Zustand mit Wärmedämm-Verbundfassade und Fernwärmeanschluss. Der Endenergieverbrauch ist mit 87,5 kWh/(m²a) (Klasse C) günstig. Die Wohnung selbst präsentiert sich modern ausgebaut und sehr gepflegt: Die Kunststofffenster stammen aus 1997, Innenausbau und das Bad wurden vor ca. 15 Jahren erneuert. Die Ausstattung umfasst Holzparkett, eine Einbauküche, Fußbodenheizung im Bad-Vorraum und Flachheizkörper. Ein gemauerter Kellerraum ist zugeordnet. Die Garage ist als Fertigbetongarage mit Flachdach und Kipptor ausgeführt. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Fernwärmeleitungsrecht zugunsten der EWAG eingetragen, welches verfahrensüblich ist und keine Wertminderung begründet; das Wohnungsrecht erlischt verfahrensgemäß. Die wesentliche Lageeinschränkung besteht im östlich verlaufenden Ben-Gurion-Ring, dessen Umgebungslärm mit 64,1 bis 65,7 dB(A) kartiert ist und die Gartennutzung beeinträchtigt. Das Objekt wird derzeit von der Eigentümerin bewohnt. Baugenehmigungsunterlagen lagen dem Gutachter nicht vor, eine formelle Genehmigung wurde unterstellt. Der Sachverständige hat den Verkehrswert kombiniert aus Vergleichs- und Ertragswert ermittelt und unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 5.000 EUR für das Garten-Sondernutzungsrecht auf 260.000 EUR für die Wohnung sowie 20.000 EUR für die Garage (Gesamtwert: 280.000 EUR) festgesetzt. Vor dem Hintergrund des gepflegten Zustands und der hohen Mietnachfrage in Nürnberg stellt das Objekt ein werthaltiges Investment für Eigennutzer und Anleger dar.