ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Salzungen, Thüringen

Versteigert wird ein bebautes Wohngrundstück in 36433 Bad Salzungen (Ortsteil Frauensee), eingetragen im Grundbuch von Frauensee Blatt 108 BV 3 (Flur 1, Flurstück 99). Das Flurstück weist eine Größe von lediglich 118 m² auf und ist im bebauten Ortsrandbereich hängig gelegen, wobei für die Bebauung ein Plateau geschaffen wurde. Durch die vollständige Überbauung durch das Wohnhaus, die Garage und Nebenräume sind keinerlei Außenanlagen oder Freiflächen vorhanden. Die Lage wird vom Gutachter als einfach bis durchschnittlich bewertet; strukturelle Prognosen für Bevölkerung und Wirtschaftsentwicklung in der Region sind überwiegend negativ. Das Wohnhaus besteht aus einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Fachwerk-Altbau (Baujahr ca. 1910) sowie einem winklig angefügten zweigeschossigen Massivanbau mit Garage und Abstellraum. Die Wohnfläche beträgt ca. 125 m². Zwischen 2007 und 2010 fanden Teilsanierungen an Bedachung, Fenstern und Fassadendämmung statt. Dennoch präsentiert sich das Gebäude in einem einfachen, veralteten und teilweise laienhaft ausgeführten Zustand mit Raumhöhen von teils nur 2,10 m im Erdgeschoss des Altbaus, einer ungedämmten Dachkonstruktion und schadhaftem Balkonbelag. Zudem sind zwei Räume im Erdgeschossanbau unverputzt geblieben. Rechtlich bestehen keine wertrelevanten Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs; auch Baulasten oder Altlastenverdachtsmomente liegen laut Gutachten nicht vor. Denkmalschutz besteht nicht. Für die Beseitigung des festgestellten Instandhaltungs- und Renovierungsstaus hat der Sachverständige einen pauschalen Abzug von 50.000 € angesetzt, ergänzt um einen Marktabschlag von 12.000 € (ca. 10 %) für Mikrolagedisparitäten. Ein zentrales verfahrensrechtliches Merkmal ist der Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen nach § 85a ZVG infolge einer Versagung in einem früheren Versteigerungstermin. Unter Berücksichtigung des festgesetzten Verkehrswertes von 61.000 € bietet das Objekt eine kostengünstige Erwerbsgelegenheit für Handwerker. Aufgrund der fehlenden Gartenfläche und der ländlichen Lage ist die Marktliquidität eingeschränkt, weshalb Bietinteressenten die anstehenden Renovierungsaufwendungen von mindestens 50.000 € vor Gebotsabgabe fest einpreisen sollten.