TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Frankfurt am Main, Hessen

Das Bewertungsobjekt Waldschulstraße 124 befindet sich im Frankfurter Stadtteil Griesheim in einfacher Wohnlage am westlichen Stadtrand. Auf dem 512 m² großen Flurstück 351/254 steht eine einseitig angebaute, zweigeschossige Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung, die ursprünglich um 1933 in Massivbauweise errichtet wurde. Ergänzt wird die Bebauung durch eine ca. 1947 erbaute massive Einzelgarage mit davorliegendem Stellplatz. Die Wohnfläche beträgt rund 104 m², verteilt auf fünf bis sieben Zimmer über Erd-, Ober- und Dachgeschoss, zuzüglich rund 35 m² Keller- und 18,67 m² Garagennutzfläche. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an das überörtliche Autobahnnetz (A 5) ist gut, wenngleich die Wohnlage durch Immissionen aus Schienen- und Fernstraßenverkehr beeinträchtigt wird. Das Wohnhaus präsentiert sich von außen in einem modernisierten Zustand; augenscheinlich wurden um das Jahr 2015 die Dacheindeckung, die Isolierglasfenster sowie eine Fassadendämmung (WDVS) erneuert. Gleichwohl zeigen sich im Außenbereich deutliche Fertigstellungs- und Instandsetzungsrückstände: Der Hauseingangsbereich ist unfertig, an der Gaubenverkleidung und der Fassade bestehen Fehlstellen, und die Garage weist baujahresbedingt starken Sanierungsbedarf auf. Die rückwärtigen Garten- und Außenanlagen sind stark vernachlässigt und durch größere Mengen abgelagerter Baumaterialien verstellt. Da der Sachverständige keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, beruht die Wertermittlung auf der rechtlichen Fiktion einer mangelfreien, zeitgemäß modernisierten Innenausstattung. Im Grundbuch von Griesheim Blatt 2367 ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen; das Baulastenverzeichnis weist keine wertbeeinflussenden Lasten aus. Baurechtlich gravierend ist jedoch der Umstand, dass für die vorliegende Vergrößerung der Dachgaube kein Bauschein existiert, nachdem entsprechende Bauanträge in den Jahren 1968 und 2014 zurückgezogen worden waren. Der Sachverständige berücksichtigte für die sichtbaren Mängel an Fassade, Garage, Außenanlagen sowie die Genehmigungsmängel der Gaube einen pauschalen Wertabschlag von 25.000 € bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 10.02.2026 sachgerecht auf 535.000 € festgesetzt. Für Bieter bietet das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit im angespannten Frankfurter Immobilienmarkt, birgt jedoch durch die nicht einsehbaren Innenräume, die Eigennutzung der Antragsgegnerseite und die unvollständige Baugenehmigungslage überdurchschnittliche Sanierungs- und Vollstreckungsrisiken.