ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Nebengebäude (Gartenhütte) in der Arndtstraße 23 in Gelsenkirchen-Hassel, Gemarkung Buer, Flur 30, Flurstück 344, Grundstücksgröße 261 m². Die Zechenhaushälfte (Baujahr ca. 1910, nur geschätzt; im Luftbild von 1926 vorhanden) ist eingeschossig, teilunterkellert, mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden sowie einem Anbau. Die Wohnfläche beträgt rd. 73 m² (ohne Aufmaß aus Bauantragsunterlagen). Der Gutachter beurteilt das Umfeld als einfache bis mittlere Wohnlage in einer ruhigen Wohnsammelstraße mit Tempo 30. Verkehrswert laut Beschluss und Gutachten: 155.000 € zum Stichtag 12.01.2026; Versteigerungstermin ist der 24.02.2027, 09:00 Uhr, Amtsgericht Gelsenkirchen, Sitzungssaal 202. Der Gutachter beschreibt einen individuell modernisierten, in Teilen schadhaften Zustand. Modernisierungen aus 2013 (Fenster, teilweise Wärmedämmverbundsystem, Dachdämmung) erfolgten überwiegend in Eigenleistung und wurden teils nicht fertiggestellt. Festgestellt wurden Schimmelverdacht in Bad und Dachgeschoss, starke Feuchte an den Dachflächenfenstern, Feuchte an Kelleraußenwänden, eine defekte Haustür und fehlende Treppengeländer. Die Holzbalkendecken bergen die Gefahr der Balkenkopffäule. Faserzementschindeln an Dach und Fassade können Asbest enthalten. Der Spitzboden wurde ohne Genehmigung ausgebaut und ist als Wohnfläche nicht genehmigungsfähig. Die Heizung ist ein älterer Gas-Niedertemperaturkessel; ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Objekt ist seit 2013 vermietet (Brutto-Kaltmiete 500 € inkl. aller Nebenkosten). Der Mietvertrag räumt ein lebenslanges Wohnrecht ein, das nicht im Grundbuch steht; die Mietzahlung wurde laut Mieter wegen Schäden eingestellt. Der Ersteher tritt in das Mietverhältnis ein. In Abt. II ist eine Grunddienstbarkeit (Immissionsschadensverzicht) eingetragen, vom Gutachter als nicht signifikant bewertet (Ersatzwert geschätzt 1.500 €); der Verkehrswert wurde ohne Abt. II ermittelt. Zudem gelten eine Gestaltungssatzung, ein Stadterneuerungsgebiet und eine Inventarisierung als potenzielles Denkmal. Die Sicherheitsleistung beträgt laut Merkblatt 10 % des Verkehrswertes. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem marktangepassten Sachwert von 212.000 € abzüglich 25.000 € (Schäden) und 31.800 € (Vermietungsabschlag). Der Ertragswert von 203.000 € dient nur der Plausibilisierung. Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung und hohem Eigenleistungsanteil eignen, sofern sie die Risiken aus Mietverhältnis, Schadstoff- und Feuchteverdacht sowie fehlenden Innenfotos tragen können. Die Instandsetzungskosten sind nur pauschal angesetzt und können laut Gutachter bei Fachfirmen um ein Vielfaches höher liegen. Eine Einsicht in das vollständige Gutachten wird angeraten.