ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Ramsthal, Bayern

Bewertet wird das Sondereigentum Nr. I, die linke Doppelhaushälfte in der Leo-Günder-Straße 29 in Ramsthal (Landkreis Bad Kissingen), verbunden mit einem 1/3-Miteigentumsanteil am 330 m² großen Grundstück (Flurstück 1493/2). Laut Gutachten liegt das Objekt in einer durchschnittlichen, ländlich geprägten Wohnlage zwischen Altort und Neubaugebiet, ohne störende Emissionen (Gutachten S. 7, S. 10). Die Gemeinde hat rund 1.090 Einwohner; Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs bestehen im rund 4 km entfernten Euerdorf. Die Wohnfläche beträgt rund 112 m², hinzu kommen rund 17 m² Keller (Gutachten S. 25). Das Gebäude ist teilunterkellert, zweigeschossig mit vermutlich nicht ausgebautem Dachgeschoss; das Baujahr wird vermutlich zwischen 1971 und 1974 angenommen. Seit etwa 2022 wurden Modernisierungen ausgeführt, etwa neue Fenster und Haustür. Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht, die Beurteilung beruht auf dem äußeren Anschein. Der Gutachter vermutet, dass der Innenausbau nicht abgeschlossen ist, insbesondere im Erdgeschoss, und dass eine Heizungsanlage samt Warmwasserbereitung und Schornstein fehlt. Außen bestehen erhebliche Putz- und Anstrichmängel (Gutachten S. 29). Die angesetzten Beseitigungskosten betragen 72.800 €. Der Verkehrswert beträgt 95.000 € (Sachwert 101.000 € abzüglich 6.000 € Marktanpassung; Ertragswert 94.000 € zur Plausibilisierung). Zum Sondereigentum gehören weder Stellplatz noch Sondernutzungsrechte noch nennenswerte Außenflächen; der Kellerzugang ist Gemeinschaftseigentum. Abteilung III des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nur aus zwei Einheiten, Angaben zu Hausgeld oder Rücklage fehlen. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Gläubigerin ist die Deutsche Bank AG. Bei dem niedrigen Verkehrswert und dem erkennbaren Fertigstellungsbedarf kann sich das Objekt eher für Bieter mit Bauerfahrung eignen, die den Ausbau selbst steuern können, sofern sie das Risiko des unbekannten Innenzustands und möglicher weiterer Mängel tragen. Der Aufwand für Heizung und Ausbau kann die Kostenansätze übersteigen, da sie ohne Innenbesichtigung geschätzt sind. Vor einem Gebot sind Abteilung III, WEG-Verhältnisse und die Gemeinschaftsregelungen mit der anderen Doppelhaushälfte zu klären.