ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alpen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft einen 98/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Rathausstraße 2 in 46519 Alpen, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss links gelegenen Wohnung Nr. 3 nebst Kellerraum. Das 390 m² große Grundstück ist mit einem zweieinhalbgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das ursprünglich um 1900 als repräsentatives Herrenhaus errichtet und 1987 in vier Wohn- sowie drei Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde. Die Lage direkt gegenüber dem Rathaus im Ortsteilzentrum gewährleistet eine gute Nahversorgung mit fußläufig erreichbaren Geschäften, Ärzten und ÖPNV-Haltestellen. Die Verkehrsanbindung über die nahe BAB 57 und den Regionalbahnhof Alpen ist als solide einzustufen. Die Wohnung verfügt über eine nach WoFlV ermittelte Wohnfläche von 35,18 m², aufgeteilt in einen Wohn- und Schlafraum, eine separate Küche, Flur und Wannenbad. Die Ausstattung ist einfach und weist leichten Renovierungsbedarf auf (Maler- und Anstreicherarbeiten). Aufgrund der Dachschrägen ist die Stellfläche für Möbel eingeschränkt; zudem fehlen Dachflächenfenster, was die Belichtung dämpft, und ein Balkon ist nicht vorhanden. Das Gemeinschaftseigentum weist gravierende Bauschäden auf: Der Sachverständige bezifferte Feuchtschäden an Kelleraußen- und Innenwänden, Sanierungsbedarf an der Kellertreppe sowie weitgehend erneuerungsbedürftige Holzfenster auf insgesamt 52.700 € am Gesamthaus (anteilig 5.262,60 € für die Einheit). Rechtlich steht das Bauwerk als Baudenkmal Nr. 6 unter Denkmalschutz, was Umbauten an Genehmigungen bindet. Im Grundbuch bestehen in Abteilung II beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Gewerbeverbote für Vergnügungsstätten) sowie eine Vormerkung zur Rückübertragung zugunsten der Gemeinde Alpen. Zudem ist eine Baulast für einen Regenwasserkanal eingetragen, die laut Gemeindeverwaltung jedoch funktionslos geworden ist. Das monatliche Hausgeld beträgt 210,90 € inklusive Heizkosten und 32,67 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die tatsächliche Ist-Miete wurde im Gutachten nicht beziffert, der nachhaltige Rohertrag wird mit 239,22 € monatlich kalkuliert. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 49.000 € (Ertragswert 49.000 €, Vergleichswert 47.000 €) bietet das Objekt einen sehr preiswerten Einstieg. Wegen der anstehenden Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und der Belastung durch das hohe Hausgeld sollten Bieter ausreichende Liquiditätsreserven für eventuelle Sonderumlagen einplanen.