ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Cadolzburg, Bayern

Bewertet wird eine 4½-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 9 im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss mit Abstellraum in der Kraftsteinstraße 15d in 90556 Cadolzburg (Landkreis Fürth). Der Miteigentumsanteil beträgt 132/1.000 am 668 m² großen Grundstück (Flurstück 121/10); verbunden ist ein Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz SP 9 und an der Freifläche SNR 9. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachten 117 m² (S. 14). Das Gutachten setzt den Verkehrswert auf 310.000 € (Stichtag 20.08.2024); der Termin ist am 12.01.2027 beim Amtsgericht Fürth. Die Lage wird als sehr zentral beschrieben, der Bahnhof liegt etwa 0,7 km entfernt, das Umfeld ist überwiegend Geschosswohnungsbau (S. 5 f.). Die Wohnung ist nach Gutachten noch nicht bezugsfertig. Die im Plan vorgesehenen Balkone wurden nicht montiert und sind offenbar nicht genehmigungsfähig. An den Fenstertüren fehlt die Absturzsicherung, im Treppenhaus fehlen die Geländer (jeweils Unfallgefahr). Die innere Holztreppe ist laut Aussage des Schuldners für Mietwohnungen aus Gründen von Statik und Brandschutz nicht genehmigungsfähig. Am Gemeinschaftseigentum nennt der Gutachter unsaubere Sockelabschlüsse, unvollständige Dachentwässerung, kleinere Fassadenschäden und unfertige Außenanlagen; die Stellplätze haben Gefälle zum Gebäude. Die Hausverwaltung berichtete 2023, die Standsicherheit des südlichen Gebäudeteils sei noch nicht ausreichend geprüft. Die Gas-Zentralheizung stammt von 2022; der Energieausweis von 2020 betrifft andere Gebäude und gilt nach dem Gutachter nicht als Verbrauchsnachweis. Ein Mietverhältnis ist nicht bekannt. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Rückstände und Beschlüsse sind unbekannt, da die Hausverwaltung keine Unterlagen übergab. Im Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk eingetragen, der nach dem Gutachter kein Recht ist. Die Bekanntmachung nennt keine bestehen bleibenden Rechte. Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt, die Wertgrenzen sind weggefallen. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kommt eher für Bieter mit Bau- und WEG-Erfahrung in Frage, wenn sie Fertigstellungskosten, Genehmigungsfragen (Balkone, Treppe) und mögliche Sonderumlagen einkalkulieren können. Dem stehen unbekannte WEG-Finanzen, nicht zugängliche Kellerbereiche und der unfertige Zustand gegenüber. Vor einem Gebot sollten Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen eingeholt werden.