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0652 K 0001/ 2023
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Holtener Str. 152, 152A, 47167 Duisburg
Verkehrswert
97.400 €
Wohnfläche
102,99 m²
Termin
10.02.2027
in 137 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0652 K 0001/ 2023
AmtsgerichtDuisburg

Kenndaten

Wohnfläche102,99 m²
Grundstück≈ 82,49 m² Anteil
Baujahr1905
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen5Risiken6Wertanpassungen4

Fazit

Das Objekt eignet sich vor allem für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Kapitalanleger mit Fokus auf wertsteigernde Sanierung. Dem günstigen Einstiegspreis und dem Entfall der Wertgrenzen stehen substanzielle Risiken durch den Instandhaltungsstau am Altbau und das Fehlen einer Erhaltungsrücklage gegenüber. Vor Gebotsabgabe sollte die aktuelle Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft geprüft und ein hinreichender Puffer für Sonderumlagen und Modernisierungen einkalkuliert werden.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1905 · vermietet

Versteigert wird eine ca. 102,99 m² große Vier-Zimmer-Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss eines im Jahr 1905 errichteten Wohn- und Geschäftshauses in Duisburg-Neumühl. Die Liegenschaft mit insgesamt fünf Einheiten wurde 2013 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum weisen deutlichen Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf auf; unter anderem sind Deckenarbeiten nach einem Wasserschaden im Bad erforderlich. Zum Wertermittlungsstichtag war die Wohnung durch die Miteigentümer bewohnt. Der vom Amtsgericht Duisburg festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 97.400 € (Stichtag: 05.02.2024), wobei die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) in einem früheren Versteigerungstermin bereits weggefallen sind.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung steht das im Wohnungsgrundbuch von Hamborn Blatt 11015 eingetragene Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss des Hauses Holtener Straße 152, 152A in 47167 Duisburg-Neumühl, verbunden mit 168/1.000 Miteigentumsanteil am 491 m² großen Grundstück. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde um ca. 1905 massiv errichtet und im Jahr 2013 nach dem WEG in insgesamt fünf Einheiten aufgeteilt. Die Wohnung verfügt über vier Zimmer, Küche, Diele, Bad und WC bei einer Wohnfläche von ca. 102,99 m². Die Lage im Stadtteil Neumühl wird als durchschnittliche Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung zur A 42 sowie fußläufig erreichbaren Nahversorgungseinrichtungen an der Lehrerstraße bewertet. Das Gemeinschaftseigentum sowie das Sondereigentum vermitteln einen mäßigen bzw. vernachlässigten Gesamteindruck. Am Gebäude bestehen offensichtliche Bauschäden wie Feuchtigkeitsschäden an der Fassade und im Kellerabgang, marode Fenster im Treppenhaus sowie schadhafte Treppenstufen. Innerhalb der Wohnung besteht allgemeiner Renovierungsbedarf; zudem sind nach einem Wasserschaden die Decken im Bad noch offen und Restarbeiten sowie Anpassungen an den Elektroinstallationen notwendig. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei in Abteilung II abgesehen vom Versteigerungsvermerk. Ein Altlastenverdacht wurde laut Auskunft der Stadt Duisburg generell ausgeräumt, und Baulasten bestehen keine. Besonders zu beachten ist jedoch die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft: Es besteht keinerlei Erhaltungsrücklage, während das monatliche Hausgeld mit 525 € für die Wohnungsgröße sehr hoch ausfällt. Die Einheit wurde am Wertermittlungsstichtag von den Eigentümern bewohnt. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Duisburg gestützt auf das Gutachten zum Stichtag 05.02.2024 auf 97.400 € festgesetzt. Da in einem vorangegangenen Versteigerungstermin der Zuschlag nach den §§ 74a, 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen für den anstehenden Termin aufgehoben. Für Investoren bietet das Objekt Potenzial für einen preiswerten Erwerb, bedingt jedoch eine genaue finanzielle Absicherung gegen anstehende Instandsetzungskosten am Altbau.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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22 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0652 K 0001/ 2023
AmtsgerichtDuisburg
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit10.02.2027 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Besichtigungsstatusteilbesichtigung
Baujahr1905
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert97.400 €
Wohnfläche102,99 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil168/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Hamborn, Flur 10, Flurstück 315
Anteilige Grundstücksfläche82,49 m²
Bodenrichtwert185 €/m²
Anteiliger Bodenwert15.261 €82,49 m² × 185 €/m² · MEA 16,8 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeHoltener Str.
Hausnummer152, 152A
PLZ47167
OrtDuisburg
StadtteilNeumühl

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert185 €/m²
Anteilige Bodenfläche82,49 m²
Anteiliger Bodenwert15.261 €
Verkehrswert97.400 €
BRW-Verhältnis6,38
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung82.139 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert15.261 €
Gebäude / Wohnung82.139 €
Verkehrswert97.400 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
491 m² Gesamtgrundstück × 168/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Hamborn, Flur 10, Flurstück 315 MEA = 82,49 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
82,49 m² × 185 €/m² · MEA 16,8 %
VW je m² Boden
1.181 €/m²
BRW-Verhältnis
1.181 €/m² / 185 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
97.400 € − 15.261 € = 82.139 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 946 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.100 bis 2.100 Euro, typisch 1.625 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 699 bis 1.132 Euro, Median 792 Euro. 37 Vergleichsfälle zwischen 261 und 3.756 Euro pro Quadratmeter, 25 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 103 m² Wohnfläche · Baujahr 1905 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Üblicher Marktpreis · Duisburg

1.625 €/m²typischer Wert

Spanne
1.100 – 2.100 €/m²
Dieses Objekt
-42 % unter dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

792 €/m²Median · 38 Fälle

Spanne
699 – 1.132 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+19 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
38 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 27 der 38 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1905Gruppe 1967
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 103 m²Gruppe 73 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 7,89 €/m² · Stadt Duisburg (Mietspiegel), 2024

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1905 gegenüber typisch 1967).

37 von 38 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 750 m entfernt (Neumühl) — 852 €/m², Baujahr 1970, durchschnittlich, 61 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Ottostraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196984 m²unbewertet21.900 €261 €20.01.20279,0 km
Ottostraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196984 m²unbewertet22.000 €262 €11.11.20269,0 km
Ottostraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196984 m²unbewertet23.000 €274 €10.03.20279,0 km
Ottostraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196983 m²sanierungsbedürftig24.000 €289 €27.01.20279,0 km
Ottostr., Homberg-HochheideEigentumswohnung196984 m²unbewertet25.000 €298 €14.10.20269,0 km
Hagedornstr., MarxlohEigentumswohnung195550 m²sanierungsbedürftig27.300 €542 €16.12.20263,5 km
Karl-Marx-Straße, MarxlohEigentumswohnung—77 m²unbewertet43.700 €571 €15.07.20263,0 km
Erlinghagenplatz, Rheinhausen-FriemersheimEigentumswohnung—83 m²unbewertet48.000 €577 €22.07.202613,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191066 m²sanierungsbedürftig45.700 €696 €03.03.20274,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191065 m²sanierungsbedürftig45.100 €697 €08.03.20274,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191069 m²sanierungsbedürftig48.500 €705 €22.03.20274,0 km
Antonienstraße, Hochfeldsonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)—80 m²unbewertet56.600 €708 €04.08.20268,0 km
Antonienstraße, Hochfeldsonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)—79 m²unbewertet56.000 €709 €11.08.20268,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191060 m²sanierungsbedürftig43.600 €723 €15.03.20274,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191070 m²sanierungsbedürftig50.900 €727 €01.03.20274,0 km
Mathildenstr., MarxlohEigentumswohnung196144 m²sanierungsbedürftig32.400 €742 €21.10.20263,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung191071 m²sanierungsbedürftig53.000 €744 €14.04.20274,0 km
Prinzenstraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196741 m²sanierungsbedürftig31.800 €776 €01.12.20269,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191069 m²renovierungsbedürftig / einfach54.400 €786 €21.10.20264,0 km
Seydlitzstr., FahrnEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)191070 m²sanierungsbedürftig56.000 €797 €24.02.20274,0 km
Rheinpreußenstr., Homberg-HochheideEigentumswohnung197282 m²durchschnittlich66.800 €815 €16.09.20269,0 km
Steigerstraße, Homberg-HochheideEigentumswohnung und Tiefgaragenstellplatz197476 m²durchschnittlich62.100 €821 €14.01.20279,0 km
Antonienstraße, Hochfeldsonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)—120 m²unbewertet99.000 €825 €18.08.20268,0 km
Friedrich-Ebert-Straße, HochemmerichEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196752 m²sanierungsbedürftig44.100 €848 €03.05.202711,0 km
Albert-Einstein-Str., NeumühlEigentumswohnung197061 m²durchschnittlich52.000 €852 €16.09.2026750 m
Prinzenstraße, AldenradeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195669 m²renovierungsbedürftig / einfach67.100 €972 €12.05.20275,0 km
Laaker Straße, MittelmeiderichEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196251 m²durchschnittlich56.400 €1.106 €05.04.20273,0 km
Herwarthstraße, UntermeiderichEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1956135 m²renovierungsbedürftig / einfach154.000 €1.141 €26.05.20274,0 km
Lehnhofstr., BeeckGarage, Eigentumswohnung196897 m²renovierungsbedürftig / einfach115.000 €1.180 €16.02.20275,0 km
Heerstr., HochfeldEigentumswohnung196963 m²durchschnittlich77.200 €1.225 €03.02.20279,0 km
Lehnhofstraße, BeeckGarage, Garage, Garage, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Nicht ausgebauter Dachraum196852 m²renovierungsbedürftig / einfach68.200 €1.312 €02.09.20265,0 km
Bergmannsplatz, DuisburgEigentumswohnung—64 m²unbewertet84.000 €1.313 €26.05.2026unbekannt
Kometenplatz, AldenradeEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)198083 m²durchschnittlich120.000 €1.446 €01.02.20275,0 km
Weißdornstr., GroßenbaumEigentumswohnung197244 m²gepflegt83.000 €1.886 €28.10.202614,0 km
Hedwigstr., Homberg-HochheideGarage, Eigentumswohnung—82 m²unbewertet156.000 €1.902 €03.08.20269,0 km
Kalkweg, Neudorf-SüdEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)202497 m²sanierungsbedürftig280.000 €2.879 €19.04.202711,0 km
Wedauer Straße, WedauSondereigentum als 3 Raum Wohnung201585 m²durchschnittlich319.300 €3.756 €23.02.202711,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
19 Fakten
01Bewertung602Rechte403Ertrag304Zustand405WEG2
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

4 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
03

Ertrag

3 Fakten
Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

WEG

2 Fakten
Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
teilbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in 47167 Duisburg-Neumühl in einem im Jahr 1905 errichteten Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und I-IIgeschossigen Anbauten. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2013 aufgeteilt i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in insgesamt fünf Einheiten, davon eine gewerbliche Einheit im EG. Die Wohnfläche bemisst sich auf ca. 103 qm . Die Wohnung unterteilt sich in 4 Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC. Zum Wertermittlungsstichtag wurde die Einheit eigengenutzt. Das Gemeinschaftseigentum vermittelte einen mäßig gepflegten Gesamteindruck Es besteht Instandhaltungsstau. Die Wohnung vermittelte einen mäßigen Gesamteindruck. Im Badezimmer sind Restarbeiten nach einem Wasserschaden notwendig. Kontaktdaten d.Gläubigers; hier Ansprechpartner: Tel.: 05751/966820; Fax: 05751/966866 E-Mail: info@kaufmann-forum.de Kontoverbindung Sicherheitsleistung: ZZJ Hamm IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16 LB Hessen-Thüringen, Verwendungszweck: AG Duisburg, Geschäftszeichen, Sicherheit, Datum der Versteigerung

Datenhinweise
  • · Die Datenlage ist gut. Es liegen das vollständige Verkehrswertgutachten aus Februar 2024 sowie der amtliche Beschluss des Amtsgerichts Duisburg vor. Behördliche Auskünfte zu Altlasten, Baulasten und Erschließungsbeiträgen wurden eingeholt.
  • · Innen- und Außenbesichtigung wurden durchgeführt, jedoch waren der Dachraum nicht und die Hoffläche sowie die Gebäuderückseite nur eingeschränkt zugänglich.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 25.09.2026, 23:41

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 15. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Duisburg, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.