ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Frankfurt am Main, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um den 419/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Buchenstraße 12 in 65933 Frankfurt am Main, Stadtteil Griesheim, verbunden mit dem Sondereigentum an der Maisonettewohnung Nr. 3 nebst Fertiggarage und Sondernutzungsrecht an einer ca. 64 m² großen Gartenfläche. Das Grundstück ist 564 m² groß und mit einem unterkellerten, dreigeschossigen Dreifamilienhaus aus dem Baujahr ca. 1980 bebaut. Die Wohnung erstreckt sich über das 2. Obergeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss und weist nach gutachterlicher Nachberechnung eine Wohnfläche von 187,86 m² auf, während in der Teilungserklärung 157,60 m² verzeichnet sind. Die Erschließung erfolgt autark über einen eigenen Hauseingang an der Nordseite mit internem Treppenhaus. Der bauliche Zustand des Dreifamilienhauses und der Wohnung ist unzureichend. Das Gebäude wurde seit Errichtung kaum modernisiert; es bestehen Unterhaltungsrückstände an der Fassade und an den Fenstern. In der Wohnung selbst besteht umfassender Sanierungsbedarf: Die Gasetagenheizung ist laut Angaben des anwesenden Mieters defekt, die Dachflächenfenster sind schadhaft, Boden- und Wandbeläge sind abgewohnt und es ist Schimmelbefall in Sanitärräumen und Fensterlaibungen festzustellen. Der in der Einheit installierte Personenaufzug war offenbar noch nie in Betrieb und wurde bei der Wertermittlung nicht werterhöhend angesetzt. Für Bauschäden und Unterhaltungsstau brachte der Sachverständige pauschal 46.475 € in Abzug. Rechtlich ist die Einheit vermietet; ein Mietvertrag wurde dem Gutachter nicht vorgelegt, die mündlich genannte Warmmiete beträgt 2.300 € monatlich. Eine WEG-Verwaltung nach § 26 WEG oder eine Instandhaltungsrücklage bestehen augenscheinlich nicht (Eigenverwaltung). Der Zugang zur Sondernutzungsfläche im Garten ist unter den Hausbewohnern strittig. Das Grundbuch weist in Abteilung II unter anderem ein vorläufiges Insolvenzverwaltungsverfahren sowie den Zwangsversteigerungsvermerk aus; Baulasten oder Denkmalschutz bestehen laut Auskünften nicht. Altlastenfreiheit wird unterstellt. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 24.04.2024 gerichtlich auf 482.000 € festgesetzt, abgeleitet aus einem Sachwert von 480.000 € und einem Ertragswert von 485.000 €. Da der Zuschlag in einem vorangegangenen Versteigerungstermin nach den §§ 74a bzw. 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Grenzen im anstehenden Termin aufgehoben. Für Investoren ergibt sich hierdurch eine attraktive Einstiegsgelegenheit, die jedoch strikt gegen die anstehenden Revitalisierungs- und Bewirtschaftungsrisiken abgewogen werden muss.