KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1959 · bewohnt

Zur Versteigerung kommt eine 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss links eines im Jahr ca. 1959 massiv errichteten Mehrfamilienhauses in Frankfurt am Main (Stadtteil Bonames). Die Wohnfläche beträgt 58,77 m² und verteilt sich auf ein Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, ein halbes Zimmer, Küche, Bad, Flur sowie einen Balkon und ein zugeordnetes Kellerabteil. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 153.000 € (im Vergleichswertverfahren ermittelt). Das Objekt befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, renovierungsbedürftigen Zustand mit verschlissenen Oberflächen und Instandhaltungsstau im Gemeinschaftseigentum. Die Wohnung ist zum Stichtag vermietet (Warmmiete 1.250 € brutto/Monat); ein Pkw-Stellplatz ist nicht vorhanden.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Eigentumswohnung eignet sich vorrangig für Kapitalanleger mit handwerklichem Netzwerk oder Sanierungsbudget, die von der soliden Vermietbarkeit im Frankfurter Stadtgebiet profitieren möchten. Vor Gebotsabgabe sollten zwingend die Beschlussfassung und Fälligkeit der Treppenhaus-Sonderumlage (5.275 € anteilig) sowie eventuelle Hausgeldrückstände bei der Hausverwaltung geprüft werden. Ebenso sind die Kosten für die anstehende Innenrenovierung (mindestens 11.800 €) fest in die Gesamtrenditeberechnung einzukalkulieren.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 26 im Erdgeschoss links der Liegenschaft Hugo-Sinzheimer-Straße 22 im nördlichen Frankfurter Stadtteil Bonames. Die Wohnanlage umfasst fünf viergeschossige Wohngebäude mit insgesamt 49 Wohneinheiten, die ca. im Jahr 1959 in massiver Bauweise errichtet wurden. Die maßgebliche Wohnung weist eine Wohnfläche von 58,77 m² auf und ist über einen zentralen Flur in Wohn-/Esszimmer mit Balkon, Schlafzimmer, ein halbes Zimmer (unter 10 m²), Küche und Bad aufgeteilt. Zur Einheit gehört ferner ein Abstellabteil im vollständig unterkellerten Untergeschoss. Das Wohnumfeld bietet eine gute Nahversorgung sowie exzellente ÖPNV-Verbindungen (U-Bahn Bonames Mitte fußläufig in ca. 150 m). Der bauliche Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums wird gutachterlich als unterdurchschnittlich eingestuft. Während die Außenfassade nachträglich mit einer Wärmedämmung versehen wurde und die Beheizung über Fernwärme erfolgt, zeigen sich im Treppenhaus und Dachboden deutliche Instandhaltungsrückstände. Die Wand-, Decken- und Bodenbeläge der Wohnung sind weitgehend verschlissen. Zur Behebung der Wohnungsmängel hat der Gutachter einen pauschalen Wertabzug von 200 €/m² bzw. 11.800 € als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal vorgenommen. Die Innenausstattung ist einfach, ein Pkw-Stellplatz oder Aufzug ist nicht vorhanden. Rechtlich ist der 211/10.000 Miteigentumsanteil an dem 4.329 m² großen Grundstück mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Antennenanlagenbetriebsrecht) in Abteilung II belastet, welche den Verkehrswert nicht mindert. Besondere Vorsicht ist bei den WEG-Finanzen geboten: Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.10.2025 steht eine Sonderumlage von 250.000 € für eine Treppenhaussanierung an (anteilig 5.275 € für diese Wohnung). Zudem haften Käufer und Verkäufer nach § 3 Nr. 7 der Teilungserklärung gesamtschuldnerisch für rückständige Leistungen des Veräußerers. Die Wohnung ist zum Stichtag für 1.250 € brutto warm monatlich vermietet. Unter Berücksichtigung des Vergleichswertverfahrens und des festgestellten Sanierungsbedarfs wurde der Verkehrswert auf 153.000 € festgesetzt. Das Objekt bietet eine solide Substanz in Frankfurt am Main, verlangt jedoch nach dem Erwerb gezielte Reinvestitionen in den Innenausbau und eine Liquiditätsreserve für die Sanierungsmaßnahmen der Eigentümergemeinschaft.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

(Laut Gutachten: 2 1/2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss links mit Balkon sowie ein Kellerabteil; Baujahr ca. 1959; Wohnfläche gerundet ca. 59 m²) Gläubigerin: WEG Gläubigerin-Vertreter: Rechtsanwältin Dr. Jur. Thiel, Tel.: 0611/52 59 29, Az.: Th/Gen Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 144328602016.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und aktuelle Datenbasis durch vollständiges Gutachten vom 26.03.2026 (Stichtag 23.01.2026) nebst amtlicher Bekanntmachung. Sämtliche verfahrens- und objektrelevanten Parameter sind plausibel belegt.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 23.01.2026 im Beisein des Mieters und der Hausverwaltung; Innenfotografien wurden verweigert.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0845 K 0054/2025
Amtsgericht: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1959

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 153.000 €
Wohnfläche: 58,77 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 211/10.000 an dem Grundstück Flur 3, Flurstück 4/3
Anteilige Grundstücksfläche: 91,34 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hugo-Sinzheimer-Straße
Hausnummer: 22
PLZ: 60437
Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Bonames

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.603 €/m²

2 von 16 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 59 m² Wohnfläche · Baujahr 1959 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	8.325 €/m²typischer Wert	3.736 €/m²Median · 17 Fälle
Spanne	5.500 – 12.500 €/m²	3.131 – 5.044 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	—	-30 % unter dem Median
Quelle	Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

8.325 €/m²typischer Wert

Spanne: 5.500 – 12.500 €/m²
Quelle: Portalrecherche für Frankfurt am Main, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.736 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne: 3.131 – 5.044 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -30 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.	17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 17 vor

Üblicher Marktpreis · Frankfurt am Main

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Zusammengefasst aus 2 Wohnlagen dieser Stadt — die Quelle weist keinen einzelnen Stadtwert aus. Die Spanne reicht deshalb von der einfachsten bis zur besten Lage.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1959Gruppe 1968
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 59 m²Gruppe 71 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 10,00 – 18,00 €/m² im Monat, typisch 12,28 €/m² · Stadt Frankfurt am Main, Dezernat für Planen und Wohnen (Mietspiegel), 2026

16 von 17 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Bonames) — 3.382 €/m², Baujahr 1959, renovierungsbedürftig / einfach, 71 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Buchenstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1980	188 m²	sanierungsbedürftig	482.000 €	2.566 €	16.12.2026	11,0 km
Toni-Sender-Straße, Sossenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1974	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	200.000 €	2.597 €	03.09.2026	10,0 km
Hartmannsweiler Straße, Griesheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	42 m²	stark sanierungsbedürftig	110.000 €	2.620 €	29.10.2026	11,0 km
Landauer Straße, Nied	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1965	61 m²	unbewertet	191.000 €	3.131 €	21.01.2027	12,0 km
Bielefelder Straße, Zeilsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	66 m²	sanierungsbedürftig	216.000 €	3.273 €	15.12.2026	15,0 km
Julius-Brecht-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1968	73 m²	durchschnittlich	240.000 €	3.297 €	27.01.2027	2,5 km
Theodor-Thomas-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	240.000 €	3.382 €	05.11.2026	unter 250 m
Bernadottestraße, Praunheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	87 m²	renovierungsbedürftig / einfach	325.000 €	3.736 €	17.11.2026	4,0 km
Max-Beckmann-Straße, Frankfurt Bezirk 33	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	49 m²	unbewertet	200.000 €	4.065 €	16.07.2026	11,0 km
Dreieichstraße, Frankfurt Bezirk 31	Eigentumswohnung	—	51 m²	unbewertet	250.000 €	4.902 €	02.07.2026	unbekannt
Amtsgasse, Höchst	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	48 m²	unbewertet	235.000 €	4.903 €	22.09.2026	12,0 km
Schweinfurter Weg, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1979	91 m²	durchschnittlich	459.000 €	5.044 €	14.10.2026	10,0 km
Max-Beckmann-Straße, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	70 m²	gepflegt	358.000 €	5.114 €	14.01.2027	11,0 km
Luisenstraße, Nordend-Ost	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	74 m²	unbewertet	450.000 €	6.081 €	18.11.2026	7,0 km
Fabriciusstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2025	94 m²	sehr gut / neuwertig	610.000 €	6.489 €	13.01.2027	11,0 km
Nußzeil, Eschersheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	106 m²	gepflegt	722.000 €	6.835 €	06.10.2026	3,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Frankfurt am Main, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart