ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Friedberg, Bayern

Zur Versteigerung gelangen zwei wirtschaftliche Einheiten in 86316 Friedberg bei Augsburg: Die Eigentumswohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss der Bahnhofstraße 19 mit Kellerabteil sowie der Tiefgaragenstellplatz Nr. 12 im Anwesen Bahnhofstraße 17, 17a. Das Hauptgrundstück Flst. 25 umfasst 372 m², das Tiefgaragengrundstück Flst. 25/3 umfasst 520 m². Die Wohnfläche der 3- bis 4-Zimmer-Wohnung beträgt ca. 89,70 m² und gliedert sich in Diele, Abstellraum, WC, Flur, Badezimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer sowie einen geräumigen Wohn-/Essbereich mit offener Küche. Die Mikrolage im innerstädtischen Bereich zeichnet sich durch beste Infrastruktur, fußläufige Nahversorgung und eine exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Achsen nach Augsburg und München aus. Das Ursprungsgebäude stammt aus der Zeit um 1910. Nach einem Teilabbruch und einer Kernsanierung im Jahr 1993 erfolgten laut Bauakten im Zeitraum von 2017 bis 2020 weitere umfassende Modernisierungen, darunter Erneuerungen der Fenster, Leitungssysteme, Bäder sowie der Einbau einer Gas-Zentralheizung. Das Gemeinschaftseigentum zeigt sich äußerlich in einem ordentlichen und gepflegten Zustand. Da der Eigentümer dem Sachverständigen keinen Zutritt gewährte, konnte das Sondereigentum von innen nicht besichtigt werden; Ausstattungsstandard und Mängelfreiheit wurden daher auf Basis der damaligen Baubeschreibungen unterstellt und im Ertragswert mit einem pauschalen Risikoabschlag von 10 % versehen. Rechtlich liegt das Objekt im Ensemble-Denkmalschutzbereich der historischen Altstadt Friedberg sowie auf einem eingetragenen Bodendenkmal. Zudem ist das Grundstück Teil des Sanierungsgebiets „Innenstadt“ (Satzung vom 10.12.2024), welches jedoch im vereinfachten Verfahren ohne Ausgleichsbeträge geführt wird. Auf Flst. 25 lasten Grunddienstbarkeiten zur Sicherung der Tiefgaragenrampe und des Zugangs zum Nachbargrundstück Flst. 25/3. Es besteht keine professionelle Hausverwaltung, die Liegenschaft wird augenscheinlich in Eigenverwaltung geführt, weshalb verlässliche Abrechnungen oder Rücklagenstände fehlen. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 366.000 € (350.000 € für die Wohnung bzw. rund 3.902 €/m² Wohnfläche und 16.000 € für den Tiefgaragenstellplatz) bietet das leerstehende Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in den schwäbischen Wohnungsmarkt. Interessenten sollten ihr Gebot jedoch strikt an der Unsicherheit über den tatsächlichen Innenzustand ausrichten und ein entsprechendes Sanierungsbudget einkalkulieren.