ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Friedberg, Hessen

Amtsgericht Friedberg (Hessen)

Versteigerungstermin

in 66 Tagen

Fr., 15.01.2027 · 09:30 Uhr

Verkehrswert

510.000 €

Wohnfläche

207,53 m²

Grundstück

536 m²

Baujahr

2007

Heinrich-Busold-Straße 51, 51a, 61169 FriedbergKarte Google Maps

Belegung: leerstehend

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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2007 · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, im Jahr 2006/2007 erbautes Zweifamilienhaus bzw. Wohnhaus mit Büroeinheit auf einem 536 m² großen Grundstück in guter Wohnlage von Friedberg (Hessen). Der Gesamtverkehrswert wurde auf 510.000 € festgesetzt und teilt sich auf zwei Grundbuchblätter auf: die Wohneinheit Nr. 2 (EG/DG, ca. 207,53 m² Wohnfläche) mit 445.000 € sowie die gewerbliche Teileigentumseinheit Nr. 1 im Souterrain (ca. 63,87 m² Nutzfläche) mit 65.000 €. Das Gebäude ist infolge eines schweren Wasserschadens derzeit unbewohnt und weitgehend teilentkernt (Böden, Wandbeläge, Türen und Bäder ausgebaut, Heizungsanlage nicht betriebsbereit). Der Gutachter beziffert den Reparaturstau und Fertigstellungsaufwand auf brutto 519.750 € (wertmindernd mit 342.350 € berücksichtigt). Da dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, beruht die Bewertung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und Aktenlage.

Biet-Score

Risikoreich · 32 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich vorrangig für bau- und sanierungserfahrene Investoren oder solvente Eigennutzer, die das erhebliche Sanierungsvolumen von rund 500.000 € sicher kalkulieren und bewältigen können. Das Hauptrisiko liegt im Fehlen einer Innenbesichtigung und dem Ausmaß des dokumentierten Wasserschadens. Bei einem Gebot mit entsprechendem Sicherheitsabschlag bietet die Liegenschaft aufgrund der begehrten Friedberger Wohnlage und der großzügigen Flächenaufteilung jedoch ein beachtliches Nachsanierungspotenzial. Interessenten sollten vor dem Versteigerungstermin Finanzierungszusagen inklusive Sanierungspuffer absichern.

Chancen

Flexible Nutzungsmöglichkeiten durch Trennung in eine Wohneinheit (207,53 m²) und eine eigenständige Souterrain-Büroeinheit (63,87 m²).

Risiken

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Liegenschaft in der Heinrich-Busold-Straße 51/51a in 61169 Friedberg (Hessen). Das ca. 2006/2007 errichtete Anwesen ist nach Wohnungseigentumsgesetz in zwei Einheiten aufgeteilt: Die Wohneigentumseinheit Nr. 2 (Blatt 9754, 2/3 Miteigentumsanteil) erstreckt sich über Erd- und Dachgeschoss mit 207,53 m² Wohnfläche nebst Kellerräumen, Terrasse, Garage und Stellplatz. Die Teileigentumseinheit Nr. 1 (Blatt 9753, 1/3 Miteigentumsanteil) liegt im Hang- bzw. Souterraingeschoss und weist 63,87 m² gewerbliche Nutzfläche (Büro) mit Freisitz und zwei Stellplätzen auf. Das Grundstück besitzt eine Größe von 536 m² und liegt in einem gepflegten, verkehrsberuhigten Wohngebiet mit guter Verkehrsanbindung nach Frankfurt am Main. Das Gebäude befindet sich baulich in einem teilentkernten und sanierungsbedürftigen Zustand. Nach den Feststellungen des Gutachters ereignete sich ein erheblicher Wasserschaden, in dessen Folge Fußbodenbeläge, Innenputz, Türen, sanitäre Installationen und die Heizungsausstattung weitgehend entfernt wurden. Die grundlegende Bausubstanz mit Mauerwerk im Keller, Holz-Fachwerkbau in den Obergeschossen und Dämmung ist ca. 18 Jahre alt, erfordert jedoch eine vollständige Neuinstallation des Innenausbaus. Der Sachverständige schätzt den Bruttoaufwand für die Wiederherstellung auf rund 519.750 €, wovon nach Berücksichtigung des Vorteils 'Neu für Alt' ein Reparaturstauabschlag in Höhe von 342.350 € verbleibt. Rechtlich ist das Objekt in Abteilung II des Grundbuchs lastenfrei; Baulasten oder Altlastenverdachtsmomente liegen laut Behördenauskünften nicht vor. Ein maßgebliches Bieterrisiko resultiert daraus, dass dem Gutachter keine Innenbesichtigung gestattet wurde und die Begutachtung auf Vorlagen, Erkundigungen und Vermutungen basiert. Zudem sind aufgrund der Teilung in zwei wirtschaftliche Einheiten die separaten Verkehrswerte von 445.000 € (Wohnung) und 65.000 € (Gewerbe) zu berücksichtigen. Zusammenfassend bietet das Objekt bei einem Gesamtverkehrswert von 510.000 € (ca. 1.879 €/m² Wohn-/Nutzfläche) eine reizvolle Entwicklungsgelegenheit für handwerklich versierte Erwerber oder Projektentwickler. Aufgrund der unklaren Bausituation im Inneren und des immensen Sanierungsaufwands sollten Bieter konservativ kalkulieren und eine substanzielle Risikoreserve für unvorhergesehene Bauschäden einplanen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.Noch nicht verfügbar

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Blatt 9754: 2/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 gekennzeichneten im Erd- und Dachgeschoss gelegenen Wohnung nebst Kellerräumen sowie dem Sondernutzungsrecht an Terrasse, der Garage Nr. 1 und dem Kfz.-Stellplatz Nr. 2. Blatt 9753: 1/3 Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichneten im Kellergeschoss gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Grundstücksfreifläche "Zen-Garten" und den beiden Kfz.-Stellplätzen Nr. 3 und Nr. 4.

Hinweise zur Datenlage

Die Dokumentenlage ist vollständig und umfasst Terminsbestimmung, ZVG-Deckseite sowie das ausführliche Wertgutachten von März 2025. Wesentliche Datenlücke ist die verweigerte Innenbesichtigung nach Wasserschaden.
Nur Außenbesichtigung möglich; der tatsächliche bauliche Innenzustand, Trocknungsgrad und Zustand der Gebäudetechnik basieren auf Vermutungen und Aktenlage.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

Identifikation

Aktenzeichen: 0063 K 0053/2024
Amtsgericht: Friedberg (Hessen)
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.01.2027 · 09:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 2007

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 510.000 €
Wohnfläche: 207,53 m²
Nutzfläche: 63,87 m²
Gewerbefläche: 63,87 m²
Grundstücksfläche: 2/3 (Blatt 9754) und 1/3 (Blatt 9753)
Miteigentumsanteil: 2/3 (Blatt 9754) und 1/3 (Blatt 9753)
Bodenrichtwert: 500 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 268.000 €536 m² × 500 €/m² · MEA 100 %

Lage

Karte

Straße: Heinrich-Busold-Straße
Hausnummer: 51, 51a
PLZ: 61169
Ort: Friedberg

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten24 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

55 von 120 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 208 m² Wohnfläche · Baujahr 2007 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Friedberg (Hessen)	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.019 €/m²typischer Wert	2.600 €/m²Median · 120 Fälle
Spanne	1.964 – 3.959 €/m²	1.734 – 3.334 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-19 % unter dem typischen Wert	-5 % unter dem Median¹
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Friedberg (Hessen)

3.019 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.964 – 3.959 €/m²
Dieses Objekt: -19 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.600 €/m²Median · 120 Fälle

Spanne: 1.734 – 3.334 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -5 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2007 gegenüber typisch 1973). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Friedberg (Hessen)	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	120 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 75 der 120 vor

Üblicher Marktpreis · Friedberg (Hessen)

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 120 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 75 der 120 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2007Gruppe 1973
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 208 m²Gruppe 81 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 8,02 €/m² im Monat, typisch 7,69 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 120 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt — 3.964 €/m², Baujahr 1995, gepflegt, 60 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Kornstraße, Bad Wildungen	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	—	169 m²	unbewertet	61.600 €	365 €	28.07.2026	unbekannt
Ringmauer, Schlitz	Eigentumswohnung	—	266 m²	unbewertet	97.600 €	367 €	15.06.2026	unbekannt
Kornstraße, Bad Wildungen	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	—	88 m²	unbewertet	35.200 €	400 €	28.07.2026	unbekannt
Heunwiese, Driedorf	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Mehrfamilienhaus, Sonstiges	1909	279 m²	stark sanierungsbedürftig	140.000 €	502 €	26.11.2026	unbekannt
Waldstraße, Steinperf	Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1954	219 m²	sanierungsbedürftig	113.200 €	517 €	11.12.2026	unbekannt
Merzhäuser Straße, Röllshausen	Eigentumswohnung	—	189 m²	unbewertet	100.000 €	528 €	01.06.2026	unbekannt
Am Sportfeld, Somborn	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	—	88 m²	unbewertet	73.000 €	831 €	16.07.2026	35,0 km
Leipziger Straße, Kirchhasel	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1988	310 m²	sanierungsbedürftig	263.000 €	848 €	20.01.2027	unbekannt
Merzhäuser Straße, Röllshausen	Eigentumswohnung	—	103 m²	unbewertet	90.000 €	874 €	01.06.2026	unbekannt
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	66 m²	sanierungsbedürftig	62.000 €	944 €	04.02.2027	35,0 km
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	49 m²	sanierungsbedürftig	46.600 €	951 €	27.01.2027	35,0 km
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	66 m²	sanierungsbedürftig	62.500 €	951 €	03.02.2027	35,0 km
Rohrbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	46 m²	sanierungsbedürftig	43.900 €	952 €	17.02.2027	35,0 km
Rohrbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	55 m²	sanierungsbedürftig	52.000 €	952 €	24.02.2027	35,0 km
Mespelbrunner Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	48 m²	sanierungsbedürftig	46.600 €	975 €	20.01.2027	35,0 km
Bahnhofstraße, Borken	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	147 m²	durchschnittlich	149.000 €	1.014 €	08.09.2026	unbekannt
Wertheimer Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	sanierungsbedürftig	94.000 €	1.048 €	07.10.2026	35,0 km
Schöne Aussicht, Michelbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1960	60 m²	durchschnittlich	64.500 €	1.081 €	28.10.2026	unbekannt
Rohrbrunner Weg, Ortskernrand	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	72 m²	sanierungsbedürftig	84.600 €	1.180 €	03.11.2026	35,0 km
Parkstraße, Schotten	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1994	85 m²	sanierungsbedürftig	102.000 €	1.200 €	10.11.2026	35,0 km
Ringmauer, Schlitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	44 m²	renovierungsbedürftig / einfach	54.500 €	1.242 €	21.09.2026	unbekannt
Königsbergallee, Bad Arolsen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Wohnung im Keller, Sondernutzung Garage, lt. Teilungserklärung	1984	53 m²	renovierungsbedürftig / einfach	70.000 €	1.321 €	18.09.2026	unbekannt
Rheinbergstraße, Steeden	Sonstiges, ursprünglich als Einfamilien-Wohnhaus errichteten Gebäude bebaut, das 1984 in zwei Wohnungseigentume aufgeteilt wurde.	1973	101 m²	renovierungsbedürftig / einfach	145.000 €	1.429 €	04.09.2026	45,0 km
Paulusgarten, Lollar	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1985	92 m²	renovierungsbedürftig / einfach	143.000 €	1.548 €	24.08.2026	35,0 km
Langener Straße, Mörfelden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1960	61 m²	sanierungsbedürftig	101.000 €	1.656 €	02.12.2026	40,0 km
Berliner Ring, Dalheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1986	95 m²	unbewertet	160.000 €	1.684 €	21.09.2026	30,0 km
Michelstädter Weg, Michelstädter Weg, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	73 m²	unbewertet	123.000 €	1.688 €	21.05.2026	unbekannt
Zum Taubengarten, Kernstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Wohn-/Geschäftshaus, sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Kfz-Stellplatz (2)	1990	135 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	1.704 €	26.11.2026	35,0 km
Schulstraße, Lützel-Wiebelsbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1990	68 m²	durchschnittlich	117.000 €	1.713 €	17.02.2027	unbekannt
Edith-Stein-Straße, Klein-Krotzenburg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1997	74 m²	sanierungsbedürftig	127.000 €	1.726 €	27.11.2026	35,0 km
Im Niederried, Bruchköbel	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	89 m²	renovierungsbedürftig / einfach	155.000 €	1.736 €	19.01.2027	20,0 km
Andreasstr., Lampertheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1969	137 m²	stark sanierungsbedürftig	240.000 €	1.755 €	10.09.2026	unbekannt
Spessartring, Dudenhofen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1982	107 m²	sanierungsbedürftig	190.000 €	1.776 €	15.01.2027	40,0 km
Hessenstraße, Oberdorfelden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	59 m²	unbewertet	104.000 €	1.777 €	21.10.2026	17,0 km
Dreieichstr., Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	111 m²	unbewertet	212.000 €	1.910 €	27.05.2026	unbekannt
Edith-Stein-Straße, Klein-Krotzenburg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1997	74 m²	stark sanierungsbedürftig	141.000 €	1.916 €	29.01.2027	35,0 km
Am Roten Weg, Calbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1989	122 m²	durchschnittlich	234.000 €	1.918 €	03.11.2026	25,0 km
Kurt-Schumacher-Ring, Egelsbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	48 m²	durchschnittlich	92.000 €	1.931 €	17.09.2026	45,0 km
Am Großen Weichweg, Biblis	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1993	92 m²	renovierungsbedürftig / einfach	181.000 €	1.964 €	08.10.2026	unbekannt
Wiesbadener Str., Nieder-Roden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1975	131 m²	renovierungsbedürftig / einfach	263.000 €	2.002 €	15.01.2027	40,0 km
Adalbert-Stifter-Straße, Bischofsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	63 m²	durchschnittlich	130.000 €	2.065 €	18.11.2026	20,0 km
Talstraße, Dietzenbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1971	111 m²	durchschnittlich	231.000 €	2.079 €	27.10.2026	35,0 km
Birsteiner Straße, Neuenschmidten	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz	1993	98 m²	gepflegt	203.000 €	2.082 €	21.01.2027	40,0 km
Bruchköbeler Landstr., Hanau	Eigentumswohnung	—	100 m²	unbewertet	209.000 €	2.101 €	10.06.2026	unbekannt
Friedrich-Ebert-Str., Hattersheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	57 m²	unbewertet	121.000 €	2.129 €	06.08.2026	35,0 km
Angelgartenstraße, Groß-Zimmern	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1967	70 m²	durchschnittlich	150.000 €	2.138 €	21.09.2026	unbekannt
Schillerstraße, Maintal	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	141.000 €	2.169 €	19.05.2026	unbekannt
Friedlandstraße, Offheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1991	90 m²	gepflegt	197.000 €	2.189 €	09.10.2026	50,0 km
Berliner Straße, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	69 m²	renovierungsbedürftig / einfach	153.000 €	2.234 €	05.11.2026	25,0 km
Heunwiese, Driedorf	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Mehrfamilienhaus, Sonstiges	—	62 m²	unbewertet	140.000 €	2.272 €	16.07.2026	unbekannt
Frankfurter Straße, Nieder-Roden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	64 m²	renovierungsbedürftig / einfach	146.000 €	2.272 €	02.10.2026	40,0 km
Babenhäuser Str., Zellhausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1990	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	240.000 €	2.292 €	02.10.2026	40,0 km
Wilhelmshöher Allee, Wehlheiden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1960	68 m²	renovierungsbedürftig / einfach	156.000 €	2.305 €	18.11.2026	unbekannt
Römerstraße, Dietzenbach	Eigentumswohnung	—	104 m²	unbewertet	252.000 €	2.435 €	10.06.2026	unbekannt
Dresdener Straße, Hanau	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	156.000 €	2.453 €	26.05.2026	unbekannt
Lerchenweg, Nidderau	Eigentumswohnung	—	219 m²	unbewertet	541.000 €	2.465 €	26.05.2026	unbekannt
Max-Reger-Straße, Fulda	Appartementhaus	1964	393 m²	gepflegt	980.000 €	2.494 €	13.11.2026	unbekannt
Alter Rückinger Weg / Büdinger Str., Hanau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	70 m²	unbewertet	175.000 €	2.500 €	29.07.2026	25,0 km
Buchenstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1980	188 m²	sanierungsbedürftig	482.000 €	2.566 €	16.12.2026	30,0 km
Toni-Sender-Straße, Sossenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1974	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	200.000 €	2.597 €	03.09.2026	25,0 km
Hugo-Sinzheimer-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	59 m²	renovierungsbedürftig / einfach	153.000 €	2.603 €	24.11.2026	18,0 km
Hartmannsweiler Straße, Griesheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1959	42 m²	stark sanierungsbedürftig	110.000 €	2.620 €	29.10.2026	30,0 km
Am Forsthaus Gravenbruch, Neu-Isenburg	Eigentumswohnung	—	85 m²	unbewertet	223.000 €	2.634 €	25.06.2026	unbekannt
Ringstraße, Eppertshausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	76 m²	durchschnittlich	200.000 €	2.636 €	14.12.2026	45,0 km
Dunlopstraße, Hanau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	185.000 €	2.649 €	23.09.2026	30,0 km
Walther-Rathenau-Straße, Groß-Gerau	Eigentumswohnung	—	120 m²	unbewertet	320.000 €	2.667 €	01.07.2026	unbekannt
Am Frankfurter Weg, Heusenstamm	Eigentumswohnung	—	82 m²	unbewertet	221.000 €	2.703 €	03.06.2026	unbekannt
Saarstraße, Hochheim	Eigentumswohnung	—	86 m²	unbewertet	237.000 €	2.756 €	30.04.2026	unbekannt
Eschstraße, Lauterborn	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	79 m²	unbewertet	220.000 €	2.769 €	25.11.2026	30,0 km
Auf dem Schnatzrod, Dietzenbach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	129 m²	unbewertet	357.000 €	2.770 €	19.08.2026	35,0 km
Kapellenstraße, Flörsheim	Eigentumswohnung	—	89 m²	unbewertet	247.000 €	2.775 €	06.05.2026	unbekannt
Bremer Straße, Eschborn	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	85 m²	renovierungsbedürftig / einfach	244.500 €	2.876 €	11.11.2026	25,0 km
Raiffeisenstraße, Anspach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2025	179 m²	stark sanierungsbedürftig	514.000 €	2.879 €	16.10.2026	18,0 km
Raiffeisenstraße, Neu-Anspach	Eigentumswohnung	—	72 m²	unbewertet	207.000 €	2.883 €	19.06.2026	unbekannt
Raiffeisenstraße, Anspach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2025	96 m²	sanierungsbedürftig	281.000 €	2.922 €	23.10.2026	18,0 km
Hessenring, Nordenstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	1973	71 m²	durchschnittlich	211.000 €	2.991 €	02.12.2026	40,0 km
Akazienstraße, Ginsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1975	78 m²	renovierungsbedürftig / einfach	234.000 €	3.000 €	18.11.2026	50,0 km
Schillerstraße, Urberach	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1962	51 m²	durchschnittlich	155.000 €	3.022 €	10.09.2026	40,0 km
Dietigheimer Straße, Kirdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	1970	72 m²	durchschnittlich	218.000 €	3.028 €	11.12.2026	15,0 km
Waschenbacher Str., Nieder-Ramstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2000	88 m²	durchschnittlich	267.000 €	3.034 €	16.12.2026	unbekannt
Breslauer Straße, Kelkheim am Taunus	Eigentumswohnung	—	97 m²	unbewertet	295.000 €	3.041 €	23.06.2026	unbekannt
Landauer Straße, Nied	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1965	61 m²	unbewertet	191.000 €	3.131 €	21.01.2027	30,0 km
Berliner Ring, Kelkheim (Taunus)	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Garage	1968	87 m²	durchschnittlich	276.000 €	3.183 €	01.12.2026	30,0 km
Rhönring, Darmstadt	Eigentumswohnung	—	69 m²	unbewertet	220.000 €	3.188 €	28.05.2026	unbekannt
Nassoviastr., Langen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1998	66 m²	durchschnittlich	213.000 €	3.232 €	08.10.2026	40,0 km
Kapellenstr., Flörsheim	Eigentumswohnung	—	101 m²	unbewertet	326.000 €	3.234 €	20.05.2026	unbekannt
Kapellenstraße, Flörsheim am Main	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1980	101 m²	gepflegt	326.000 €	3.234 €	26.08.2026	45,0 km
Bielefelder Straße, Zeilsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	66 m²	sanierungsbedürftig	216.000 €	3.273 €	15.12.2026	30,0 km
Julius-Brecht-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1968	73 m²	durchschnittlich	240.000 €	3.297 €	27.01.2027	20,0 km
Friedrichsring, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1982	41 m²	unbewertet	136.000 €	3.322 €	13.01.2027	25,0 km
Kelkheimer Straße, Bad Homburg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	110 m²	durchschnittlich	369.000 €	3.369 €	28.08.2026	15,0 km
Hainer Weg, Heusenstamm	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1967	70 m²	gepflegt	235.000 €	3.376 €	24.09.2026	35,0 km
Theodor-Thomas-Straße, Bonames	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	240.000 €	3.382 €	05.11.2026	18,0 km
Bahnhofstraße, Neu-Isenburg	Eigentumswohnung	—	58 m²	unbewertet	210.000 €	3.643 €	29.04.2026	unbekannt
Landgrafenring, Buchhügel	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1984	75 m²	durchschnittlich	278.000 €	3.727 €	10.09.2026	25,0 km
Bernadottestraße, Praunheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	87 m²	renovierungsbedürftig / einfach	325.000 €	3.736 €	17.11.2026	20,0 km
Am Entensee, Bürgel	Eigentumswohnung	—	135 m²	unbewertet	511.000 €	3.785 €	20.05.2026	unbekannt
Jahnstraße, Rauenthal	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1999	81 m²	durchschnittlich	308.000 €	3.793 €	13.10.2026	unbekannt
Lauterbornweg / Dietzenbacher Straße, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1994	66 m²	durchschnittlich	256.000 €	3.904 €	20.10.2026	30,0 km
Rudolf-Thauer-Weg, Bad Nauheim	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	60 m²	gepflegt	239.000 €	3.964 €	27.11.2026	2,0 km
Nordring, Hofheim am Taunus	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	79 m²	unbewertet	315.000 €	3.987 €	05.08.2026	35,0 km
Maximilianstraße, Kernstadt	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	2014	127 m²	gepflegt	504.800 €	3.991 €	27.10.2026	35,0 km
Max-Beckmann-Straße, Frankfurt Bezirk 33	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	49 m²	unbewertet	200.000 €	4.065 €	16.07.2026	30,0 km
Am Hochfeld, Wiesbaden	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	276.000 €	4.301 €	06.05.2026	unbekannt
Schiersteiner Straße, Wiesbaden	Eigentumswohnung	—	164 m²	unbewertet	720.000 €	4.383 €	11.06.2026	unbekannt
Ritterspornstraße, Kelsterbach	Eigentumswohnung	—	133 m²	unbewertet	584.000 €	4.393 €	15.06.2026	unbekannt
Am Erlenbach, Kernstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1994	129 m²	durchschnittlich	570.000 €	4.419 €	08.10.2026	30,0 km
Ahornstraße, Offenbach am Main	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2015	83 m²	durchschnittlich	374.000 €	4.506 €	17.11.2026	25,0 km
Dreieichstraße, Frankfurt Bezirk 31	Eigentumswohnung	—	51 m²	unbewertet	250.000 €	4.902 €	02.07.2026	unbekannt
Amtsgasse, Höchst	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	48 m²	unbewertet	235.000 €	4.903 €	22.09.2026	30,0 km
Lorsbacher Straße, Hofheim	Eigentumswohnung	—	68 m²	unbewertet	333.000 €	4.906 €	18.06.2026	unbekannt
Schweinfurter Weg, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1979	91 m²	durchschnittlich	459.000 €	5.044 €	14.10.2026	25,0 km
Max-Beckmann-Straße, Sachsenhausen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	70 m²	gepflegt	358.000 €	5.114 €	14.01.2027	30,0 km
Zur Kalbacher Höhe, Kalbach	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	—	139 m²	unbewertet	820.000 €	5.899 €	12.08.2026	20,0 km
Luisenstraße, Nordend-Ost	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	74 m²	unbewertet	450.000 €	6.081 €	18.11.2026	25,0 km
Fabriciusstraße, Griesheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2025	94 m²	sehr gut / neuwertig	610.000 €	6.489 €	13.01.2027	30,0 km
Nußzeil, Eschersheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	106 m²	gepflegt	722.000 €	6.835 €	06.10.2026	20,0 km
Graf-von-Stauffenberg-Allee, Kalbach	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	79 m²	unbewertet	680.000 €	8.564 €	22.07.2026	20,0 km
Barckhausstraße, Westend-Süd, Taunusanlage	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	174 m²	unbewertet	1.610.000 €	9.253 €	23.07.2026	25,0 km
Weiskirchen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1967	86 m²	durchschnittlich	1.068.000 €	12.404 €	26.10.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 8

Bodenrichtwert: 500 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 536 m²
Anteiliger Bodenwert: 268.000 €
Verkehrswert: 510.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,90
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 242.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 8 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert268.000 €

Gebäude / Wohnung242.000 €

Verkehrswert510.000 €

Zone: Mischgebiet / Wohngebiet Friedberg

Rechenweg

Flächenanteil: 536 m² Gesamtgrundstück × 2/3 (Blatt 9754) und 1/3 (Blatt 9753) MEA = 536 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 536 m² × 500 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 951 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 951 €/m² / 500 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 510.000 € − 268.000 € = 242.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart