ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 im Dachgeschoss links nebst Kellerraum in einem dreigeschossigen, voll unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus (Gewerkenstraße 5, 45881 Gelsenkirchen). Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist 1958. Die Liegenschaft umfasst insgesamt zehn Sondereigentumseinheiten (acht Wohnungen und zwei Teileigentumseinheiten). Die Wohnung verfügt über eine berechnete Wohnfläche von ca. 68 m² (exakt 67,76 m²), verteilt auf drei Zimmer, Diele, Küche und ein innenliegendes Bad/WC. Die Lage im Stadtteil Schalke ist als einfache bis mittlere Wohnlage einzustufen; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als unterdurchschnittlich gepflegt eingestuft. Es bestehen augenfällige Baumängel und Schäden wie eingeschlagene Glasscheiben an Haus- und Nebeneingangstüren, beschädigte Treppenhausfenster, Putzabplatzungen sowie eine erhebliche Vermüllung der Kellerbereiche mit wahrnehmbarem Rattenkotgeruch. Eine Innenbesichtigung der Wohnung wurde dem Gutachter durch die Eigentümerin nicht ermöglicht. Entsprechend erfolgte die Bewertung anhand von Annahmen und eines pauschalen Sicherheitsabschlags von 10 % auf den baulichen Ertragswert. Die Wohnung steht laut Auskunft von Hausbewohnern seit längerer Zeit leer. Zur Eigentümergemeinschaft liegen weder Protokolle, Wirtschaftspläne noch Abrechnungen vor; das Bestehen einer Erhaltungsrücklage ist ungesichert, weshalb ein Sonderumlagenrisiko besteht. Im Grundbuch eingetragene Belastungen (darunter eine auflösend bedingte Vormerkung und ein Insolvenzverfügungsverbot) wurden gutachterlich unberücksichtigt gelassen, da der Verkehrswert lastenfrei ermittelt wurde. Das Objekt ist frei finanziert und unterliegt keinen Belegungsbindungen oder Denkmalschutzauflagen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 46.000 € basiert auf einer kombinierten Bewertung aus Ertragswertverfahren (40 % Gewichtung) und Vergleichswertverfahren (60 % Gewichtung). Für Kapitalanleger bietet der niedrige Einstiegspreis Chancen, erfordert jedoch eine strikte Risikovorsorge für anstehende Revitalisierungs- und Entrümpelungskosten sowie mögliche Umlagen der Eigentümergemeinschaft.