ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung Nr. 10 im 1. Obergeschoss des Hauses Polsumer Straße 126 in Gelsenkirchen-Hassel nebst zwei Kellerräumen. Versteigert wird ein Miteigentumsanteil von 287/10.000 an dem 5.632 m² großen Grundstück. Die Anlage umfasst sechs Mehrfamilienhäuser mit 36 Einheiten. Die Wohnung hat rund 68 m² Wohnfläche und drei Zimmer, Küche, Bad und Balkon. Das Gutachten stuft das Umfeld als mittlere Wohnlage ein, die Bebauung stammt aus den 1950er Jahren. Bus und ein Bahnanschluss in rund 1,5 km sind erreichbar (Gutachten S. 10). Das Gebäude wurde um 1957 errichtet, das Gutachten setzt für die Bewertung ein fiktives Baujahr 1971 und eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren an (Gutachten S. 28). Genannt sind ein Wärmedämmverbundsystem (ca. 2005), ein Teilaustausch der Fenster (ca. 2000) und eine Überarbeitung der Wohnung (ca. 2019), überwiegend in Eigenleistung. Beheizt wird mit Fernwärme. Der Gutachter beschreibt einen weitgehend altersgerechten, normalen Zustand und nennt mittelfristigen Investitionsbedarf im Bad. Dämmung der obersten Geschossdecke und Elektroinstallation konnten nicht abschließend beurteilt werden. Für Schäden und Altmerkmale setzt er einen Abschlag von 2.000 € an (Gutachten S. 37). Die Wohnung ist seit 2019 vermietet, die Nettokaltmiete beträgt laut Mietvertrag 375 € monatlich (5,51 €/m²). Der Gutachter setzt eine marktübliche Miete von 6,70 €/m² an, der Rohertrag beträgt rund 5.467 € jährlich. Das Hausgeld liegt 2026 bei 313 € monatlich inklusive 94 € Heizkostenvorschuss; Sonderumlagen sind laut Verwalter nicht zu erwarten. In Abt. II stehen ein Wegerecht und zwei Leitungsrechte für einen Energieversorger, die im Verkehrswert unberücksichtigt blieben und vom Gutachter mit 0 € bzw. je 300 € bewertet werden. Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gelten nicht mehr, weil in einem früheren Termin der Zuschlag versagt wurde. Der Verkehrswert beträgt 95.000 € (Ertragswertverfahren, Stichtag 02.03.2026). Die Wohnung kann sich für Kapitalanleger eignen, die eine vermietete Bestandswohnung mit geringer Miete im einfachen Segment erwerben wollen, sofern sie das Mietverhältnis und mögliche Instandhaltungskosten einkalkulieren. Eigennutzung würde eine Kündigung des Mieters voraussetzen, was Zeit und Kosten verursachen kann. Die Besichtigung erfordert die Zustimmung von Mieter und Eigentümer.