ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung kommt eine Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss des Hauses Polsumer Str. 124 in Gelsenkirchen-Hassel nebst zwei Kellerräumen (287/10.000 Miteigentumsanteil am 5.632 m² großen Grundstück, Wohnungsgrundbuch Buer Blatt 25513). Sie ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus sechs Mehrfamilienhäusern mit 36 Einheiten. Der Gutachter beschreibt die Lage als mittlere Wohnlage in einer Anliegerstraße mit Tempo 30. Die Wohnung hat 3 Zimmer, Küche, Bad und Balkon bei rund 68 m² Wohnfläche (Gutachten S. 18, 23). Der Verkehrswert beträgt 93.000 € (Stichtag 02.03.2026), abgeleitet aus dem Ertragswert von 100.000 € abzüglich 7.000 € für Altmerkmale und Schäden (Gutachten S. 38). Das Gebäude wurde um 1957 in massiver Bauweise errichtet, ist dreigeschossig unterkellert und hat ein nicht ausgebautes Dachgeschoss; es gibt keinen Aufzug. Modernisierungen liegen länger zurück (ca. 2000 Teilaustausch der Fenster, ca. 2005 Wärmedämmverbundsystem). Beheizt wird mit Fernwärme; der Energieausweis von 2019 nennt 95 kWh/(m²·a), Klasse C. In der Wohnung wurde mit Renovierungsarbeiten begonnen, die nicht fertiggestellt wurden; Schönheitsreparaturen stehen vollumfänglich an, Fußleisten fehlen, Bad nicht mehr zeitgemäß. Der Gutachter beurteilt die Wohnung als instandsetzungsbedürftig und in die Jahre gekommen. Die Restnutzungsdauer wurde mit 25 Jahren angesetzt (fiktives Baujahr 1971). In Abteilung II sind ein Wegerecht und zwei Leitungsrechte für Energieversorger eingetragen, vom Gutachter als geringfügig bewertet (0 € bzw. je 300 €); das Gutachten ist ohne diese Belastungen erstellt. Die Wohnung wird von einem Miteigentümer genutzt, Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Laut Verwalter ist die WEG wirtschaftlich geordnet, Sonderumlagen sind nicht zu erwarten. Hausgeld 2026: 312 € monatlich laut Gutachten inkl. 91 € Heizkostenvorschuss. Es gehört kein Stellplatz dazu. Altlasten sind nicht kataster-verzeichnet, es gibt jedoch Hinweise auf Anschüttungen von 1926. Nach einem früheren erfolglosen Termin gelten die 5/10- und 7/10-Grenzen nicht mehr. Das Objekt wird von einem Eigentümer genutzt, die Räumung ist daher zu bedenken. Die Wohnung kann sich für Bieter mit handwerklicher Eigenleistung und Interesse an einer einfachen Bestandswohnung eignen, sofern der Zuschlag zu einem Preis erfolgt, der den Renovierungsbedarf abbildet. Zu beachten sind der unvollständig bekannte Innenzustand der übrigen Gebäudeteile, die nicht besichtigten Technikräume und die Nutzung durch einen Eigentümer. Eine Einsichtnahme in das vollständige Gutachten ist ratsam.