ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Versteigert werden eine rund 39,52 m² große Eigentumswohnung Nr. 4 (1. Obergeschoss) samt Kellerraum im Mehrfamilienhaus Uechtingstraße 100 in Gelsenkirchen-Schalke-Nord sowie ein Miteigentumsanteil an einer Hoffläche. Das Gebäude ist laut Gutachten ein zweiseitig angebautes, dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen, Baujahr ca. 1902, Wiederaufbau ca. 1953 (Bekanntmachung S. 1–2; Exposé S. 1). Die Wohnung hat 79/1.000 Miteigentumsanteil am Flurstück 634 (184 m²) und 79/2.000 am Flurstück 633 (152 m², Hoffläche). Die Lage ist einfache Wohnlage (Gutachten S. 44). Der Verkehrswert beträgt 13.300 €, davon 12.600 € für die Wohnung und 700 € für den Hofflächenanteil (Gutachten S. 49). Der Pflegezustand des Hauses wird im Exposé als schlecht bezeichnet: Farbe und Putz blättern von der Fassade, das Treppenhaus weist zahlreiche Schäden auf und ist wie die Hoffläche stellenweise vermüllt, im ganzen Objekt ist leichte Schimmelbildung sicht- und riechbar. Die Wohnung selbst befindet sich in einem dreckigen und teilweise schadhaften Zustand (Exposé S. 1). Der Gutachter setzt für das Gemeinschaftseigentum rund 20.000 € Schadensbeseitigung an (anteilig 1.580 €), für das Sondereigentum 6.000 € für Innenausbau und Fenster (Gutachten S. 34, 42). Fenster wurden ca. 1979 erneuert, Leitungen teilweise, Bäder und Innenausbau gelten als teilweise erneuerungsbedürftig (Gutachten S. 41). Die Wohnung steht leer; der Gutachter setzt eine marktübliche Nettokaltmiete von 5,15 €/m² (2.442,36 € jährlich) an, bei einer Restnutzungsdauer von 17 Jahren (Gutachten S. 38). Der Verkehrswert wurde aus dem Ertragswert (12.600 €) abgeleitet, der Vergleichswert liegt bei 8.920 €. Der Gutachter hält das Objekt wegen der Objektsituation für nicht marktgängig und weist darauf hin, dass der Wert nur bei langer Vermarktungsdauer erzielbar sei und Finanzierungen wegen der kurzen Restnutzungsdauer erschwert sein können (Gutachten S. 43, 49). Bei Einzelversteigerung wird der Hofflächenanteil nur mit 1 € bewertet, da er eigenständig nicht nutzbar ist (Bekanntmachung S. 2). Angaben zu Grundbuchlasten, Hausgeld, Rücklagen und Zugang für Besichtigungen liegen im vorliegenden Material nicht vor. Für Anleger mit Sanierungserfahrung und Kapital für Instandsetzung kann das Objekt aufgrund des niedrigen Verkehrswerts von 13.300 € in Betracht kommen, sofern die WEG-Lage (Schäden, Hausgeld, mögliche Umlagen) geklärt wird. Schwer wiegen der schlechte Gebäudezustand, die kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer, der Leerstand und die eingeschränkte Marktgängigkeit. Eine Einsichtnahme in das vollständige Gutachten und die WEG-Unterlagen ist vor einem Gebot dringend angezeigt.