ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Geretsried, Bayern

Gegenstand des Verfahrens ist die im 1. Obergeschoss links gelegene Eigentumswohnung Nr. 3 im Haus Martin-Luther-Weg 3 in 82538 Geretsried (Gemarkung Geretsried, Flurstück 221, Blatt 14085). Das Gebäude ist Teil einer weitläufigen, 1961 bezugsfertig gestellten Wohnanlage mit insgesamt 56 Wohneinheiten, die sich auf sieben Hauseingänge bzw. drei Wohnriegel verteilen. Zur Wohnung gehört laut Planunterlagen eine Wohnfläche von rund 61 m², aufgeteilt auf Flur, Abstellbereich, Bad/WC, Küche, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer und eine Loggia. Laut Hausverwaltung ist der Einheit zudem ein Kellerabteil zugeordnet, welches grundbuchlich jedoch nicht explizit verzeichnet ist. Auf dem 5.427 m² großen Areal stehen den Bewohnern gemeinschaftliche Außenstellplätze zur Verfügung. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich in einem unterdurchschnittlichen, altersgemäß abgenutzten Pflegezustand. An Fassade, Loggien und Kellerabgängen wurden Veralgungen sowie Moosbildung dokumentiert; zudem stehen mittelfristig erhebliche Sanierungsmaßnahmen an Fassade und Dacheindeckung im Raum. Das Sondereigentum selbst konnte von der Sachverständigen nicht betreten werden, da weder Gläubiger noch Schuldner zum Ortstermin erschienen und kein Zugang gewährt wurde. Die Beurteilung der Ausstattung basiert daher auf baujahrestypischen Annahmen und Unterlagen. Das Gebäude weist energetische sowie schalltechnische Defizite des Baujahrs 1961 auf; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Rechtlich ist das Flurstück mit Leitungsdienstbarkeiten (Frischwasser, Abwasser, Strom) aus dem Jahr 1959 belastet, die die Liegenschaft jedoch mitversorgen und keine wesentliche Wertminderung begründen. Zudem besteht ein Überbau durch einen Garagenkomplex des Nachbarflurstücks 221/14. Die Wohnung ist vermietet, belastbare Angaben über die tatsächliche Miethöhe oder vertragliche Details liegen nicht vor. Zum Wertermittlungsstichtag bestand ein Hausgeldrückstand von 2.177,25 €, während die anteilige Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2024 mit 15.020,80 € solide dotiert war. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 200.000 € festgesetzt, ausgehend von einem vorläufigen Wert von 230.000 € (ca. 3.700 €/m² Wohnfläche) abzüglich 5.000 € für anstehende Sanierungsumlagen und 23.000 € (10 %) Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, unter Marktniveau in den oberbayerischen Wohnungsmarkt einzusteigen, sofern finanzielle Reserven für die energetische und bauliche Ertüchtigung bereitgestellt werden.