KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2015 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (Nr. 5) mit ca. 48,19 m² Wohnfläche und einem Abstellraum im Spitzboden (ca. 8,15 m² Nutzfläche) in einem Mehrfamilienhaus in 51103 Köln-Kalk. Das Gebäude wurde um das Jahr 2015 massiv errichtet. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 175.000 € und basiert auf dem Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung eines 10%igen Sicherheitsabschlags wegen unterbliebener Innenbesichtigung. Das Gemeinschaftseigentum präsentierte sich zum Besichtigungsstichtag in einem gepflegten, durchschnittlichen Bau- und Unterhaltungszustand.

Biet-Score

Vorsicht · 50 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die kompakte Dachgeschosswohnung eignet sich aufgrund des modernen Baujahrs (2015) und der urbanen Lage in Köln sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer. Wesentliches Bieterrisiko ist die fehlende Innenbesichtigung, die einen unbekannten Renovierungsaufwand im Sondereigentum mit sich bringen kann. Interessenten sollten ein Sicherheitsbudget für etwaige Inneninstandsetzungen einplanen und vor Gebotsabgabe offene WEG-Wirtschaftsdaten recherchieren.

Chancen

6

Attraktive Lage in Köln mit hervorragender Verkehrsanbindung über den ÖPNV und das Autobahnnetz.
Junges Baujahr des Gebäudes (um 2015) mit zeitgemäßer Bausubstanz und moderner Raumaufteilung.
Gute Vermietbarkeit und Eigennutzungseignung durch kompakten, nachgefragten 2-Zimmer-Zuschnitt.

Risiken

6

Kein Zugang zur Wohnung: Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, weshalb Ausstattungsqualität, Pflegezustand und Mängel im Sondereigentum ungewiss sind.
Lage im Bereich eines nachrichtlich erfassten Altstandortes (Altlastenkataster Nr. 80407), wenngleich derzeit keine Gefährdung vorliegt.
Fehlende Informationen zu Hausgeldhöhe, Wirtschaftsplänen, Versammlungsprotokollen und dem Stand der Instandhaltungsrücklage.

Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt ist eine Eigentumswohnung (Nr. 5 im Aufteilungsplan) im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses nebst Einfamilienhaus auf einem 274 m² großen Grundstück an der Olpener Straße 75 im Kölner Stadtteil Kalk. Die Wohnfläche beträgt nach Aufmaß und Planunterlagen 48,19 m², aufgeteilt auf Wohnen/Kochen/Essen, Schlafzimmer, Flur und Badezimmer. Zur Wohnung gehört als Sondernutzungsrecht ein Abstellraum im Spitzboden mit ca. 8,15 m² Nutzfläche. Ein Balkon ist laut Bauakten nicht vorhanden. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine vollständige Infrastruktur für den täglichen Bedarf sowie eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV (Stadtbahnlinie 1) und die Autobahnen aus, ist jedoch durch die Olpener Straße (B55) mittleren Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt. Das Wohngebäude wurde um das Jahr 2015 in massiver Bauweise errichtet und befindet sich äußerlich sowie im Allgemeintreppenhaus in einem gepflegten, baujahresgemäßen Zustand. Im Bereich des Fliesensockels an der Fassade bestehen Mängel, deren Beseitigungskosten für die Gesamtgemeinschaft auf rd. 5.000 € und bezogen auf den Miteigentumsanteil auf ca. 650 € beziffert wurden. Mangels Innenbesichtigung durch den Gutachter mussten Zustand und Ausstattung des Sondereigentums als durchschnittlich unterstellt werden; ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % (19.211 €) floss in die Bewertung ein. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen. Das Grundstück liegt laut Katasterauskunft auf einem registrierten Altstandort (Nr. 80407), wobei akute Gefährdungen ausgeschlossen sind. Ein Denkmalschutz besteht nicht, Baulasten sind keine verzeichnet. Angaben zu WEG-Verwalter, Beschlüssen, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage lagen dem Sachverständigen nicht vor. Im Ergebnis stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in den angespannten Kölner Wohnungsmarkt dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 175.000 € (ca. 3.632 €/m² Wohnfläche) berücksichtigt bereits die Unwägbarkeiten der fehlenden Innenbesichtigung. Bieter sollten dennoch finanzielle Reserven für unvorhergesehene Instandsetzungen im Sondereigentum sowie etwaige Nachzahlungen im WEG-Verhältnis einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Eigentumswohnung in 51103 Köln (Kalk), Olpener Straße 75. Raumaufteilung: Wohnen/Essen/Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad/WC, Abstellraum im Spitzboden. Wohnfläche rd. 48 m², Baujahr um 2015. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich. Betreibender Gläubiger: Telefonnummer 0221 226-555 12. Gutachteneinsichten können zu den allgemeinen Publikumszeiten des Gerichts oder nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen. Entsprechende Termine können online auf der Internetseite des Amtsgerichts Köln oder telefonisch unter den Nummern 0221/7711-323, 842, 782 oder 197 vereinbart werden. Geben Sie hierbei unbedingt das Aktenzeichen des Verfahrens an (z.B. 93 K …/25)

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein vollständiges Verkehrswertgutachten nebst amtlicher Bekanntmachung vor. Wesentliche Informationslücke ist die fehlende Innenbesichtigung des Sondereigentums sowie fehlende Verwalterunterlagen zum WEG-Hausgeld.
Nur Außenbesichtigung und Treppenhausbesichtigung; der Innenzustand der Wohnung wurde unterstellt und mit einem 10%igen Abschlag belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0093 K 0043/ 2025
Amtsgericht: Köln
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 2015

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 175.000 €
Wohnfläche: 48,19 m²
Nutzfläche: 8,15 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 131,26/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 35,97 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Olpener Str.
Hausnummer: 75
PLZ: 51103
Ort: Köln
Stadtteil: Kalk

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 48 m² Wohnfläche · Baujahr 2015 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Köln3.950 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen3.809 €/m²Median · 16 Fälle
Spanne	2.818 – 5.242 €/m²	2.962 – 4.911 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-8 % unter dem typischen Wert	-5 % unter dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Köln

3.950 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.818 – 5.242 €/m²
Dieses Objekt: -8 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.809 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne: 2.962 – 4.911 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -5 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 55 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2015 gegenüber typisch 1958). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Köln	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 16 vor

Üblicher Marktpreis · Köln

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2015Gruppe 1958
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 48 m²Gruppe 81 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 16,30 €/m² im Monat, typisch 10,50 €/m² · Rheinische Immobilienbörse e.V. / Stadt Köln (Mietspiegel), 2025

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,0 km entfernt (Kalk) — 2.976 €/m², Baujahr 1958, durchschnittlich, 84 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Riphahnstr., Köln	Eigentumswohnung	—	78 m²	unbewertet	180.000 €	2.308 €	08.06.2026	unbekannt
Im Brücherfeld, Gremberghoven	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1955	60 m²	renovierungsbedürftig / einfach	158.000 €	2.633 €	11.11.2026	5,0 km
Karl-Marx-Allee, Seeberg	Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1974	56 m²	unbewertet	155.000 €	2.768 €	08.10.2026	12,0 km
Poller Kirchweg, Poll	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	173 m²	gepflegt	505.000 €	2.919 €	29.09.2026	3,5 km
Goldhähnchenweg, Vogelsang	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	84 m²	sanierungsbedürftig	250.000 €	2.976 €	28.10.2026	10,0 km
Eythstraße, Kalk	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	84 m²	durchschnittlich	250.000 €	2.976 €	05.11.2026	1,0 km
Grüner Weg Pe, Pesch	Eigentumswohnung	—	166 m²	unbewertet	530.000 €	3.193 €	22.06.2026	unbekannt
Krüthstraße, Nippes	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	—	148 m²	unbewertet	590.000 €	3.986 €	15.07.2026	6,0 km
Universitätsstr., Sülz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1981	63 m²	durchschnittlich	260.000 €	4.127 €	20.10.2026	7,0 km
Kröver Str., Zollstock	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	69 m²	durchschnittlich	286.000 €	4.145 €	03.09.2026	7,0 km
Rudolf-Amelunxen-Straße, Sülz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	2000	49 m²	unbewertet	235.000 €	4.795 €	15.09.2026	6,0 km
Bernhardstraße, Bayenthal	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Wird abweichend von der Teilungserklärung zusammen als 1 Einheit genutzt. Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz in einem Doppelparker unten	2000	116 m²	durchschnittlich	610.000 €	5.259 €	29.10.2026	5,0 km
Petersbergstraße, Klettenberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1910	74 m²	gepflegt	410.000 €	5.541 €	04.11.2026	8,0 km
Kyffhäuserstr., Neustadt/Süd	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	153 m²	gepflegt	1.000.000 €	6.536 €	25.11.2026	6,0 km
Vincenz-Statz-Straße, Braunsfeld	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	123 m²	gepflegt	1.110.000 €	9.024 €	14.12.2026	10,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Köln, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart