TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14 im 6. Obergeschoss (Spitzboden) des Vorderhauses eines unterkellerten Wohn- und Geschäftshauses in der Roonstraße 36 im Kölner Stadtteil Neustadt-Süd. Das Vorderhaus wurde nach Kriegszerstörung im Jahr 1954 wiederaufgebaut. Die Wohnung weist nach örtlichem Aufmaß eine Wohnfläche von rund 66 m² auf und umfasst drei Zimmer, Küche, Bad, WC, Flur, Diele und Abstellraum. Ergänzt wird die Einheit durch einen ca. 6 m² großen Lattenkeller im Hinterhaus. Das Gebäude liegt unmittelbar im lebendigen Rathenauviertel gegenüber dem Rathenauplatz; die Roonstraße ist als Bundesstraße 55 jedoch spürbar verkehrsbelastet. Der bauliche Zustand der Wohnung, die nach Eigentümerangaben ca. 1995 ausgebaut wurde, wird vom Gutachter als noch zufriedenstellend eingestuft. Zu den festgestellten Mängeln zählen geringe Deckenhöhen (teilweise nur 1,85 m bis 2,00 m), Niveauunterschiede mit Stufen zu Küche und Schlafzimmer, ein Deckenaufbruch im WC-Bereich, ein renovierungsbedürftiges Dachflächenfenster sowie eine in absehbarer Zeit zu erneuernde Gas-Etagentherme von Junkers aus dem Jahr 1995. Die Wohnung steht nach Eigentümerangaben seit 2021 leer und ist teilmöbliert. Zentrales rechtliches und wirtschaftliches Risiko ist die fehlende baurechtliche Genehmigung für den Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken. Bei der Bauakteneinsicht der Stadt Köln lag keine Baugenehmigung vor; der Gutachter hat die Genehmigungsfähigkeit unterstellt und dafür einen pauschalen Risikoabschlag von 10.000 € sowie einen Mängelabschlag von 3.000 € vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Lasten außer dem Versteigerungsvermerk; das Objekt ist frei von Baulasten und unterliegt keiner Wohnungsbindung. Es handelt sich um ein Teilungsversteigerungsverfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in zentraler Kölner Innenstadtlage dar, erfordert jedoch die Bereitschaft, das behördliche Genehmigungsrisiko eigenständig zu tragen und die anstehenden Renovierungen umzusetzen. Bei erfolgreicher Legalisierung bietet der Kölner Miet- und Eigentumsmarkt in dieser Mikrolage ein stabiles Nachfragepotenzial.