ZwangsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Münchner Stadtbezirk Schwabing-Freimann (Bezirksteil Neufreimann) im sogenannten Leopold Carré in direkter Nachbarschaft zum modernen Stadtquartier Schwabinger Tor. Das 1972 als Bürogebäude errichtete und 2012 kernsanierte sowie in Wohnungseigentum umgewandelte Gebäude Leopoldstraße 206 umfasst insgesamt 406 Apartments, 6 Gewerbeeinheiten sowie Tiefgaragenstellplätze. Die Makro- und Mikrolage zeichnet sich durch eine exzellente Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und öffentlichem Nahverkehr (Tram 23, U-Bahn Nordfriedhof) aus. Die zu bewertende 1-Zimmer-Wohnung Nr. 60 liegt im 2. Obergeschoss und verfügt über eine Wohnfläche von 32,39 m². Sie ist nach Osten orientiert und gliedert sich in Flur mit Einbaunische, innenliegendes Wannenbad, eine funktionale separate Küche sowie einen Wohn-/Schlafraum mit vorgelagertem Balkon. Der Ausstattungsstandard wird als durchschnittlich bis gut beschrieben, allerdings besteht in der Wohnung ein offensichtlicher Instandhaltungsstau: Gebrauchsspuren am Laminatboden, beschädigte Sanitärkeramik (Waschbecken, Wanne), renovierungsbedürftige Türstöcke und ältere Holzfenster erfordern Vorarbeiten vor dem Neubezug. Demgegenüber steht ein technisch hervorragend instandgehaltenes Gemeinschaftseigentum mit Fernwärme, Photovoltaik (99 kWp), erneuerten Aufzügen und Glasfaseranschluss. Grundbuchlich handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 19,64/10.000 an dem 8.783 m² großen Grundstück (Flst. 894). Das Grundbuch weist in Abteilung II eine Vielzahl gebäudetypischer Dienstbarkeiten (Leitungsrechte, Tiefgaragennutzungen, Abstandsflächen) auf, die im Rahmen der Zwangsversteigerung das Eigentum belasten, den gewöhnlichen Wohnwert jedoch nicht unüblich einschränken. Wohnrechte oder Nießbräuche bestehen nicht. Das monatliche Hausgeld beläuft sich seit Januar 2025 auf 240 € (inklusive 42,59 € Erhaltungsrücklage). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 290.000 € (ca. 8.953 €/m² Wohnfläche) basiert die Bewertung auf einem fundierten direkten Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von acht Verkäufen vergleichbarer Apartments im selben Gebäudekomplex. Investoren finden hier ein gut vermietbares Mikrowohnungsobjekt in einer wertstabilen Münchner Lage, müssen jedoch ca. 16.000 € für die anstehende Innenrenovierung einplanen.