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ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Scharbeutz, Schleswig-Holstein

Amtsgericht EutinAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 83 Tagen

Di., 26.01.2027 · 11:00 Uhr

Verkehrswert

204.000 €

Wohnfläche

37 m²

Grundanteil

≈ 14,76 m²

Baujahr

1968

Alte Bergstraße 14, 23683 ScharbeutzKarteGoogle Maps
Belegung: UnklarZustand: Nicht beurteilbar
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1968 · Unklar

Versteigert wird eine rund 37 m² große Einzimmer-Eigentumswohnung (Nr. 4a) im Souterrain eines Wohnblocks mit 38 Einheiten in Scharbeutz. Der Verkehrswert beträgt 204.000 €, der Termin ist am 26.01.2027 beim Amtsgericht Eutin. Die Wohnung konnte nicht von innen besichtigt werden, Bauunterlagen fehlen. Das Baujahr ist mit 1968 bzw. 1971 uneinheitlich angegeben. Mieten, Hausgeld und Rücklagen sind aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich.

51

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die kleine Souterrainwohnung kann sich eher für Anleger oder Eigennutzer mit hoher Risikobereitschaft eignen, sofern sie den ungeklärten Innenzustand und mögliche Mängel einpreisen. Schwer wiegen die fehlende Innenbesichtigung, die fehlenden Bauunterlagen und unbekannte WEG-Daten (Hausgeld, Rücklage). Vor einem Gebot sollten das Gutachten bezogen und die WEG-Unterlagen sowie Belegung und Vermietungsstand geklärt werden.

Chancen

5

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Einzimmer-Eigentumswohnung (Nr. 4a) im Souterrain eines Wohnblocks mit 38 Wohneinheiten in der Alten Bergstraße 14 in 23683 Scharbeutz. Versteigert wird ein Miteigentumsanteil von 702/100.000 an dem 2.103 m² großen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum. Die Wohnfläche beträgt laut Bekanntmachung ca. 37 m², die Wohnung besteht aus Wohnraum mit Kochnische, Schlafnische, Flur und Duschbad. Der Verkehrswert ist mit 204.000 € festgesetzt, der Termin ist am 26.01.2027, 11:00 Uhr beim Amtsgericht Eutin (Az. 81 K 3-25). Zustand und Ausstattung sind nur eingeschränkt belegt: Das Gebäude konnte lediglich von außen besichtigt werden, die Wohnung wurde nur durch das Fenster eingesehen. Das Gebäude ist augenscheinlich massiv mit Klinkerfassade und vermutlich Flachdach errichtet. Laut Exposé sind Laminat und Fliesen, ein wandhängendes WC und eine Eckdusche vorhanden; die Fenster sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Die Heizung ist laut Energieausweis eine Gasheizung aus dem Jahr 1990. Das Baujahr wird mit 1968 (Energieausweis) bzw. 1971 (Exposé) angegeben. Der Gutachter geht von relativer Schadensfreiheit aus, schließt aber Baumängel, Schädlinge, Radon und Asbest wegen fehlender Innenbesichtigung nicht aus. Zu Rechten und Lasten liegen in den vorliegenden Unterlagen keine Angaben vor; bestehenbleibende Rechte sind nicht benannt. Zentrale Risiken sind die fehlende Innenbesichtigung, fehlende Bauunterlagen, die unbekannte Belegung sowie fehlende Angaben zu Hausgeld, Rücklage und WEG-Beschlüssen. Die Souterrainlage erhöht die Unsicherheit hinsichtlich Feuchtigkeit. Eine Bietsicherheit von 10 % des Verkehrswerts ist ggf. per Überweisung vorab zu leisten. Die Einheit kann sich eher für risikobewusste Anleger oder Eigennutzer eignen, sofern sie Zustand und Nebenkosten vorsichtig kalkulieren. Das vollständige Gutachten (kostenpflichtig beim Gericht erhältlich) sowie WEG-Unterlagen sollten vor einem Gebot geprüft werden. Ohne diese Informationen bleibt die Bewertung der Wirtschaftlichkeit mit erheblicher Unsicherheit behaftet.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Unklar
Besichtigung
Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Beleglage dünn: Bekanntmachung und wenige Gutachtenseiten; Verkehrswert, Rechte, Mieten und Energiedaten nicht im Detail belegt.
  • Nur Außenbesichtigung, Wohnung nur durch das Fenster eingesehen – Innenzustand nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

  • Statusquelle identifizieren
  • Miet- und Nutzungsrechte prüfen
  • Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
  • Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis
Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot
Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
81 K 3-25
Amtsgericht
Eutin
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
26.01.2027 · 11:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus
Unklar
Besichtigungsstatus
Nur außen
Baujahr
1968

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
204.000 €
Wohnfläche
37 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil
702 / 100.000 , verbunden mit Sondereigentum Nr. 4a
Anteilige Grundstücksfläche
14,76 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Alte Bergstraße
Hausnummer
14
PLZ
23683
Ort
Scharbeutz
Stadtteil
Haffkrug-Scharbeutz
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.689 bis 3.560 Euro, Median 2.099 Euro. 17 Vergleichsfälle zwischen 723 und 8.363 Euro pro Quadratmeter, 0 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.099 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne
1.689 – 3.560 €/m² mittlere Hälfte
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage
17 Objekte; der Zustand liegt für 12 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1968Gruppe 1970

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,48 – 10,37 €/m² im Monat, typisch 9,16 €/m² · angesetzt in 17 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 17 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 500 m entfernt — 5.763 €/m², Baujahr 1977, durchschnittlich, 59 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Elbinger Straße, Ellerbek1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195347 m²sanierungsbedürftig34.000 €723 €18.11.202650,0 km
Heesenweg, SüderstapelWohnungseigentum196663 m²unbewertet85.000 €1.349 €16.09.2026unbekannt
Jahnstraße, ElmshornEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)—75 m²unbewertet110.000 €1.467 €17.07.2026unbekannt
Schönaich-Carolath-Straße, ElmshornEigentumswohnung—62 m²unbewertet100.000 €1.623 €12.06.2026unbekannt
Poppenrade, Ellerbek3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196990 m²renovierungsbedürftig / einfach152.000 €1.689 €14.10.202650,0 km
Josephinenstraße, St. Lorenz-NordWohnungseigentum—52 m²sanierungsbedürftig95.000 €1.827 €16.12.202617,0 km
Elsterweg, Klausdorf1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung196579 m²renovierungsbedürftig / einfach153.000 €1.926 €20.01.202745,0 km
Ziegelweg, StolpeWohnungseigentum2000121 m²durchschnittlich233.000 €1.933 €18.11.202635,0 km
Erlengrund, BarmstedtEigentumswohnung—81 m²unbewertet170.000 €2.099 €26.06.2026unbekannt
Seestraße, Krupunder1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung197057 m²durchschnittlich144.000 €2.526 €16.11.2026unbekannt
Ahrensböker Straße, ReinfeldWohnungseigentum2004130 m²durchschnittlich344.000 €2.646 €07.10.202625,0 km
Schweffelstraße, Ravensberg1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung190345 m²unbewertet125.000 €2.778 €28.10.2026unbekannt
Ostpreußenweg, GroßhansdorfWohnungseigentum2014132 m²durchschnittlich470.000 €3.560 €23.10.2026unbekannt
Am Fahrenkrog, SierksdorfWohnungseigentum197354 m²durchschnittlich215.000 €3.981 €02.10.20265,0 km
Wilhelm-Holert-Straße, GeesthachtWohnungseigentum2012103 m²gepflegt410.000 €3.989 €04.12.2026unbekannt
Strandallee, Scharbeutz1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung197759 m²durchschnittlich340.000 €5.763 €27.10.2026500 m
Bomhoffstraße, Westerland1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung196253 m²durchschnittlich445.000 €8.363 €16.10.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ostholstein, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 04.11.2026, 05:37

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