ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Bergzabern, Rheinland-Pfalz

Das Objekt Weinstraße 17 in 76887 Bad Bergzabern ist ein 1869 erstmals erfasstes, später erweitertes Gebäude (Anbau 1875, Umbau 1989) auf einem 410 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 717). Es liegt im gemischt genutzten Kerngebiet an einer Hauptstraße mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Im Erdgeschoss befindet sich eine Gaststätte mit Außenterrasse (Nutzfläche rd. 193,3 m²), im Dachgeschoss und Spitzboden eine Betreiberwohnung (Wohnfläche rd. 112,8 m²). Die Hoffläche dient als PKW-Außenstellplatz. Die Gaststätte steht seit Juni 2023 leer, die Wohnung wird vom Eigentümer bewohnt; Mietverträge bestehen nicht (Gutachten S. 22). Der Gutachter beschreibt einen dem Baualter entsprechenden durchschnittlichen Bau- und gepflegten Unterhaltungszustand; gravierende Schäden waren nicht ersichtlich (Gutachten S. 25). Das Gebäude liegt überwiegend auf dem Ausbaustandard von 1989, der Wohnteil wurde modernisiert. Die Gaszentralheizung stammt von 1989, ein Tausch wird in naher Zukunft erwartet. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Effizienz wird als mäßig (F–H) eingestuft. Als Mangel genannt sind fehlende Wand- und Bodenbeläge in einem Nebenraum (4.000 € Abschlag) sowie teils demontierte Fensterläden. Rechtlich sind im Grundbuch nur ein Sanierungsvermerk (wertneutral beurteilt) und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Erbbaurecht und Denkmalschutz bestehen laut Gutachten nicht, das Grundstück ist nicht in der Verdachtsflächendatei registriert. Risiken ergeben sich aus der Hochwassergefährdungsklasse 4 (statistisch einmal in 10 Jahren), der starken Starkregengefährdung, dem Verkehrslärm an einem Verkehrsknotenpunkt, der fehlenden Gäste-Stellplätze und der ursprünglich nicht einsehbaren Baugenehmigung. Ab 2026 werden wiederkehrende Ausbaubeiträge erhoben. Der amtliche Verkehrswert beträgt laut Bekanntmachung 483.660 €, davon 7.660 € Betriebseinrichtung; das Gutachten ermittelt 476.000 € im Ertragswertverfahren (Sachwert 488.000 €). Das Objekt kann sich für Investoren mit gastronomischer Erfahrung oder Eigennutzer eignen, sofern Hochwasserrisiko, Leerstand der Gaststätte und der Heizungstausch einkalkuliert werden. Die Pachtannahme von 2.500 € monatlich ist eine Schätzung des Gutachters und nicht durch einen laufenden Vertrag belegt.