ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Endbach, Hessen

Das bewertete Objekt ist ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus im Bilzenweg 4 in 35080 Bad Endbach-Bottenhorn. Das ca. 1914 errichtete Gebäude steht auf einem 455 m² großen Grundstück in Osthanglage. Die Wohnfläche beträgt ca. 116 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Zum Objekt gehören zudem eine angebaute Garage sowie ein im Jahr 2012 errichteter Holzbalkon. Die Lage zeichnet sich durch eine ruhige Ortsrandlage mit mittlerer bis guter Wohnqualität aus, wobei Infrastruktureinrichtungen wie Grundschule und Kindergarten im Ortsteil vorhanden sind. Größere Städte wie Marburg und Dillenburg sind in etwa 30 bzw. 24 Kilometern erreichbar. Im Jahr 2008 wurde eine umfassende Innenmodernisierung durchgeführt. Dabei wurden die Fenster überwiegend gegen dreifach isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht, die Elektroinstallation erneuert und die Wände im Trockenbau begradigt. Die Böden sind größtenteils mit gepflegtem Laminat ausgestattet. Demgegenüber stehen jedoch erhebliche Defizite im Außenbereich und bei der Haustechnik. Die Ölzentralheizung stammt aus dem Jahr 1998 und muss zeitnah ersetzt werden. Auch die Putzfassade weist deutliche Mängel auf, und die oberste Geschossdecke ist nur unzureichend gedämmt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, was zu einem pauschalen Abschlag führte. Rechtliche Risiken sind als gering einzustufen. Laut Gutachten sind keine wertrelevanten Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs vorhanden. Es bestehen weder Baulasten noch Altlasteneinträge. Das Objekt wird derzeit von der Miteigentümerin selbst genutzt und ist mietfrei. Der Gutachter hat für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen (Heizungstausch, Fassade, Dämmung, fehlender Energieausweis) einen Gesamtabschlag von 24.000 € bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorgenommen. Fazit: Für Investoren bietet dieses Einfamilienhaus eine solide Basis im Innenbereich, erfordert jedoch kalkulierbare Investitionen in die energetische Sanierung und Fassandengestaltung. Der festgesetzte Verkehrswert von 125.000 € reflektiert diese Mängel angemessen und bietet Spielraum für eine wertsteigernde Modernisierung. Durch die Eigennutzung ist nach dem Erwerb eine zeitnahe Übergabe oder Neuvermietung zu marktüblichen Konditionen denkbar.