KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1960 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, voll unterkellertes und eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und separater Garage in 35080 Bad Endbach-Bottenhorn. Die Immobilie bietet eine Wohnfläche von rund 158 m² auf einem 745 m² großen, nach Norden ausgerichteten Grundstück. Das Hauptgebäude wurde ca. 1960 errichtet, 1975 durch einen Anbau erweitert und im Jahr 2013 in Teilen (u. a. Heizung, Bad im EG, Dämmung Dachgeschoss) modernisiert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 189.000,00 € und wurde methodisch aus dem gewichteten Sach- und Ertragswertverfahren abgeleitet. Das Objekt ist derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt und weist einen durchschnittlichen, in Teilbereichen sanierungs- und fertigstellungsbedürftigen Bauzustand auf.

Biet-Score

Sehr riskant · 13 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder renditeorientierte Bestandshalter, die von einer soliden Bausubstanz mit modernisierter Heizung profitieren möchten. Vor einem Bezug bzw. einer Neuvermietung sind jedoch gezielte Investitionen in Restarbeiten, Sockelreparatur sowie die energetische Ertüchtigung einzuplanen. Bei einem Verkehrswert von 189.000,00 € bietet die Versteigerung eine attraktive Einstiegsmöglichkeit im ländlichen Raum des Landkreises Marburg-Biedenkopf.

Chancen

5

Wesentliche Teilmodernisierungen wie Viessmann-Ölzentralheizung, Kaminofen und Bad im Erdgeschoss bereits 2013 erfolgt.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung, Anbau sowie einer freistehenden Massivgarage auf einem 745 m² großen Grundstück in der Waldstraße 22 im Ortsteil Bottenhorn (Gemeinde Bad Endbach). Die Wohnlage ist als mittlere Wohnlage am Ortsrand mit mäßigem Anliegerverkehr eingestuft. Versorgungseinrichtungen, Schulen und Ärzte befinden sich im ca. 8 km entfernten Kernort bzw. in Gladenbach, während eine Bushaltestelle fußläufig erreichbar ist. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1960 in Massivbauweise errichtet und ca. 1975 erweitert. Im Jahr 2013 erfolgten wesentliche Modernisierungen, darunter der Einbau einer Viessmann-Ölzentralheizung, die Erneuerung der Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss, der Einbau eines neuen Duschbads im Erdgeschoss sowie die Installation eines Kaminofens im Anbau. Die Gesamtwohnfläche beträgt 158,11 m² (EG 111,80 m², DG 46,31 m²), ergänzt durch Nutzflächen in Garage und Keller. Der bauliche Gesamtzustand ist durchschnittlich, jedoch bestehen Instandhaltungsrückstände: Der Sachverständige beziffert Baumängel und Restfertigstellungen (Sockelputz, Innenausbau, Außenanlagen, Spitzbodendämmung) auf insgesamt 18.000,00 €. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen oder Dienstbarkeiten, Baulasten sind laut Auskunft nicht vorhanden und das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Das Objekt wird derzeit durch den Eigentümer eigengenutzt. Der festgesetzte Verkehrswert von 189.000,00 € stützt sich auf ein gewichtetes Sachwert- (196.000,00 €) und Ertragswertverfahren (177.000,00 €). Für Investoren und Eigennutzer stellt das Objekt eine interessante Erwerbschance mit solider Grundsubstanz dar, sofern ein angemessener Puffer für Fertigstellungs- und Dämmarbeiten sowie die üblichen Vollstreckungsfristen bei eigengenutzten Objekten einkalkuliert wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Einfamilienhaus, unterkellert, Dach ausgebaut, Garage

Hinweise zur Datenlage

Vollständige und gut dokumentierte Aktenlage mit aktuellem Verkehrswertgutachten von Mai 2026 (Stichtag Februar 2026), Grundbuchauszug und amtlicher Terminsbestimmung.
Weitgehende Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen im Beisein des Eigentümers; lediglich ein Erdgeschossraum wurde nicht besichtigt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0070 K 0030/2025
Amtsgericht: Biedenkopf
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Wüstenrot Bausparkasse AG (Bank)70801 KornwestheimAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 11.12.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 189.000 €
Wohnfläche: 158,11 m²
Nutzfläche: 21,81 m²
Grundstücksfläche: 745 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 745 m²
Bodenrichtwert: 50 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 37.250 €745 m² × 50 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Waldstraße
Hausnummer: 22
PLZ: 35080
Ort: Bad Endbach
Stadtteil: Bottenhorn

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.195 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 158 m² Wohnfläche · Baujahr 1960 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Bad Endbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.751 €/m²typischer Wert	949 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	1.691 – 1.777 €/m²	622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-32 % unter dem typischen Wert	+26 % über dem Median
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Bad Endbach

1.751 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.691 – 1.777 €/m²
Dieses Objekt: -32 % unter dem typischen Wert
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

949 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +26 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Bad Endbach	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Bad Endbach

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1955
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 158 m²Gruppe 150 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,42 – 6,12 €/m² im Monat, typisch 5,86 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 500 m entfernt (Bottenhorn) — 1.078 €/m², Baujahr 1914, renovierungsbedürftig / einfach, 116 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Schützenstraße, Wallau	Einfamilienhaus	1900	139 m²	sanierungsbedürftig	59.800 €	432 €	04.12.2026	15,0 km
Reckenbergstraße, Weifenbach	Zweifamilienhaus	1935	230 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	465 €	22.01.2027	17,0 km
Untere Haide, Breidenstein	Einfamilienhaus	1960	81 m²	renovierungsbedürftig / einfach	44.720 €	550 €	12.03.2027	13,0 km
Kottenbachstraße, Biedenkopf	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Gartenland	1905	153 m²	sanierungsbedürftig	98.590 €	646 €	09.10.2026	14,0 km
Gehnbergsiedlung, Wallau	Einfamilienhaus	1956	148 m²	sanierungsbedürftig	106.240 €	718 €	15.01.2027	16,0 km
Hilsberg, Dautphetal	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, Bebautes Grundstück mit Erbbaurechtimmobilie	—	100 m²	unbewertet	82.000 €	820 €	17.07.2026	3,5 km
Bilzenweg, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1914	116 m²	renovierungsbedürftig / einfach	125.000 €	1.078 €	08.01.2027	500 m
Unterer Esperweg, Langenstein	Zweifamilienhaus	—	274 m²	durchschnittlich	389.000 €	1.420 €	09.09.2026	35,0 km
Eselsweg, Mornshausen	Einfamilienhaus	1996	258 m²	durchschnittlich	395.000 €	1.531 €	16.10.2026	10,0 km
Schmidtrainstraße, Oberdieten	Einfamilienhaus	1955	108 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	1.755 €	30.10.2026	8,0 km
Buchenweg, Erksdorf	Einfamilienhaus	2004	185 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.011 €	28.10.2026	40,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16

Bodenrichtwert: 50 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 745 m²
Anteiliger Bodenwert: 37.250 €
Verkehrswert: 189.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,07
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 151.750 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert37.250 €

Gebäude / Wohnung151.750 €

Verkehrswert189.000 €

Zone: Bottenhorn

Rechenweg

Flächenanteil: 745 m² Gesamtgrundstück = 745 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 745 m² × 50 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 254 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 254 €/m² / 50 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 189.000 € − 37.250 € = 151.750 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart