ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Endbach, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung, Anbau sowie einer freistehenden Massivgarage auf einem 745 m² großen Grundstück in der Waldstraße 22 im Ortsteil Bottenhorn (Gemeinde Bad Endbach). Die Wohnlage ist als mittlere Wohnlage am Ortsrand mit mäßigem Anliegerverkehr eingestuft. Versorgungseinrichtungen, Schulen und Ärzte befinden sich im ca. 8 km entfernten Kernort bzw. in Gladenbach, während eine Bushaltestelle fußläufig erreichbar ist. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1960 in Massivbauweise errichtet und ca. 1975 erweitert. Im Jahr 2013 erfolgten wesentliche Modernisierungen, darunter der Einbau einer Viessmann-Ölzentralheizung, die Erneuerung der Zwischensparrendämmung im Dachgeschoss, der Einbau eines neuen Duschbads im Erdgeschoss sowie die Installation eines Kaminofens im Anbau. Die Gesamtwohnfläche beträgt 158,11 m² (EG 111,80 m², DG 46,31 m²), ergänzt durch Nutzflächen in Garage und Keller. Der bauliche Gesamtzustand ist durchschnittlich, jedoch bestehen Instandhaltungsrückstände: Der Sachverständige beziffert Baumängel und Restfertigstellungen (Sockelputz, Innenausbau, Außenanlagen, Spitzbodendämmung) auf insgesamt 18.000,00 €. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen oder Dienstbarkeiten, Baulasten sind laut Auskunft nicht vorhanden und das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Das Objekt wird derzeit durch den Eigentümer eigengenutzt. Der festgesetzte Verkehrswert von 189.000,00 € stützt sich auf ein gewichtetes Sachwert- (196.000,00 €) und Ertragswertverfahren (177.000,00 €). Für Investoren und Eigennutzer stellt das Objekt eine interessante Erwerbschance mit solider Grundsubstanz dar, sofern ein angemessener Puffer für Fertigstellungs- und Dämmarbeiten sowie die üblichen Vollstreckungsfristen bei eigengenutzten Objekten einkalkuliert wird.