ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Schwalbach, Hessen

Bewertet wird ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit integrierter Garage in der Fennebergstraße 3 in 65307 Bad Schwalbach (Flurstück 3657, 438 m²). Das Haus wurde laut Gutachten ca. 2020 errichtet, hat zwei Vollgeschosse und ein nicht ausbaubares Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rd. 167 m² (inkl. Terrassenanteil), die Nutzfläche im Keller rd. 18 m². Die Lage im Neubaugebiet nahe dem Stadtkern wird als gute Wohnlage beschrieben; Geschäfte, Schulen, Kurpark und Ärzte liegen fußläufig. Das Grundstück liegt in sehr starker Hanglage (Gutachten S. 6). Der bauliche Zustand wird als neuwertig beschrieben, die Ausstattung als überwiegend gehobener Standard (Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Dreifachverglasung, elektrische Rollläden). Es besteht noch Fertigstellungsbedarf: Innentüren fehlen, die Zugtreppe zum Dachboden ist nicht montiert, das Gäste-WC ist nicht ausgebaut, die Treppen haben noch keinen Belag, mehrere Fensterbänke fehlen und der Hauseingangsbereich ist nicht fertiggestellt. Das Material befindet sich laut Gutachter im Haus. Die Außenanlagen sind nicht angelegt; wegen der extremen Hanglage sind ggf. Stützmauern oder Abtreppungen herzustellen, eine Terrasse fehlt (Gutachten S. 13). In Abteilung II ist eine bedingte Rückauflassungsvormerkung zugunsten einer Landgesellschaft eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Einträge, Denkmalschutz besteht nicht. Eine Fertigstellungsanzeige ist noch nicht erfolgt; die Übereinstimmung des Gebäudes mit der Baugenehmigung wurde nicht geprüft. Das Objekt wird von der Eigentümerin bewohnt; die Räumung ist daher zu beachten. Altlastenfreiheit wird unterstellt. Der Verkehrswert wurde auf 685.000 € festgesetzt (Sachwert 682.000 €, Ertragswert 692.000 €, Stichtag 29.08.2024). Darin sind 100.000 € Abschlag für die Fertigstellung der Außenanlagen (70.000 €), den Innenausbau (30.000 €) und das Risiko fehlender Fertigstellungsnachweise berücksichtigt. Das Objekt kann sich für Eigennutzer eignen, die den Ausbau selbst abschließen können, sofern die Vormerkung und die baurechtliche Fertigstellung geklärt sind. Die Hanglage und die Kosten der Außenanlagen sind vorab zu prüfen.