KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1955 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Hanglage von Breidenbach-Oberdieten (Schmidtrainstraße 4). Das ursprünglich ca. 1955 errichtete Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von rund 108,27 m² bis 112,02 m² auf einem 627 m² großen Grundstück. In den Jahren 2016 und 2023 erfolgten umfangreiche Modernisierungen (u. a. Pelletheizung, Dacherneuerung und Fenstertausch), jedoch sind die Sanierungsarbeiten im Innenbereich und an den Außenanlagen unvollendet geblieben. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 190.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 07.03.2025. Der Versteigerungstermin findet am 30.10.2026 vor dem Amtsgericht Biedenkopf statt.

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Selbstnutzer oder wertorientierte Investoren, die die unfertigen Sanierungsmaßnahmen in Eigenregie finalisieren können. Die bereits modernisierten Kernbestandteile (Pelletheizung 2016, Dach 2016, Fenster 2016) bilden ein solides Fundament, dem jedoch ein konkreter Restinvestitionsbedarf von mindestens 44.500,00 € für Innenfertigstellung, Giebel und Hang-Außenanlagen gegenübersteht. Bei einem Zuschlag mit ausreichendem Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert von 190.000,00 € eröffnet sich eine wirtschaftlich tragfähige Perspektive in ländlicher Wohnlage.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Schmidtrainstraße 4 im Ortsteil Oberdieten der Gemeinde Breidenbach umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung auf einem 627 m² großen Hanggrundstück. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges, aufgelockertes Wohngebiet am Ortsrand aus, wobei Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs im ca. 5 km entfernten Kernort Breidenbach erreichbar sind. Auf dem Grundstück selbst bestehen keine Pkw-Stellplätze; ein Parkplatz wird bislang über einen privatrechtlichen Pachtvertrag mit der Gemeinde Breidenbach auf einem gegenüberliegenden Parkstreifen bereitgestellt. Das Gebäude (ursprüngliches Baujahr ca. 1955) wurde ab 2016 sukzessive renoviert und teilsaniert: Es verfügt über eine Pellet-Zentralheizung von Guntamatic (2016), eine neue Dacheindeckung mit Zwischensparrendämmung (2016), weitgehend modernisierte Zweifach-Kunststoffisolierglasfenster (2016) sowie erneuerte Elektroleitungen im Erdgeschoss. Im Dachgeschoss wurde 2023 ein Ausbau begonnen, der jedoch unvollendet blieb (offene Elektrodosen, fehlende Wand-, Decken- und Bodenbeläge, unausgebautes Bad). Zudem erfordert die Geschosstreppe einen Austausch und die rückwärtige Giebelfassade einen Außenputz samt Anstrich. Die terrassierten Außenanlagen am Hang weisen Sanierungs- und Beseitigungsstau an Wegen, Treppen und Geländern auf. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Rechte verzeichnet. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Hinsichtlich der Erschließungsbeiträge nach BauGB/KAG ist das Grundstück laut Gemeinde beitragsfrei. Zu beachten ist, dass für das Gebäude keine Bauakten vorliegen und das Maß der Flächen auf einem Schätzaufmaß beruht. Ein ehemals im Küchensockel aufgetretener Feuchtigkeitsschaden wurde nach Angabe des Eigentümers behoben, blieb jedoch gutachterlich unbeprobt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 190.000,00 € (Sachwert: 192.000,00 €, Ertragswert: 187.000,00 €) und bezifferten Beseitigungskosten von 44.500,00 € für Baumängel und Restarbeiten bietet das Objekt ein solides Erwerbspotenzial für Bieter, die den Fertigstellungsaufwand kalkulatorisch berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Einfamilienhaus mit Terrasse und Gartenhaus (Hanglage)

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Dokumentenlage mit vollständigem Verkehrswertgutachten basierend auf einer umfassenden Innen- und Außenbesichtigung im Beisein des Schuldners. Geringfügige Datenunsicherheit bezüglich des exakten Baujahres und der bauordnungsrechtlichen Aktenlage aufgrund fehlender Gemeindeakten.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durchgeführt; Raumbestände und Mängel sind detailliert dokumentiert.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0070 K 0020/2024
Amtsgericht: Biedenkopf
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Deutsche Bank (Bank)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 30.10.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1955

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 190.000 €
Wohnfläche: 108,27 m²
Grundstücksfläche: 627 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 627 m²
Bodenrichtwert: 48 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 30.096 €627 m² × 48 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Schmidtrainstraße
Hausnummer: 4
PLZ: 35236
Ort: Breidenbach
Stadtteil: Oberdieten

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.755 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 108 m² Wohnfläche · Baujahr 1955 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	949 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+85 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

949 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +85 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1955Gruppe 1955
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 108 m²Gruppe 150 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,42 – 6,12 €/m² im Monat, typisch 5,86 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt (Breidenstein) — 550 €/m², Baujahr 1960, renovierungsbedürftig / einfach, 81 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Schützenstraße, Wallau	Einfamilienhaus	1900	139 m²	sanierungsbedürftig	59.800 €	432 €	04.12.2026	9,0 km
Reckenbergstraße, Weifenbach	Zweifamilienhaus	1935	230 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	465 €	22.01.2027	11,0 km
Untere Haide, Breidenstein	Einfamilienhaus	1960	81 m²	renovierungsbedürftig / einfach	44.720 €	550 €	12.03.2027	7,0 km
Kottenbachstraße, Biedenkopf	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Gartenland	1905	153 m²	sanierungsbedürftig	98.590 €	646 €	09.10.2026	10,0 km
Gehnbergsiedlung, Wallau	Einfamilienhaus	1956	148 m²	sanierungsbedürftig	106.240 €	718 €	15.01.2027	9,0 km
Hilsberg, Dautphetal	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, Bebautes Grundstück mit Erbbaurechtimmobilie	—	100 m²	unbewertet	82.000 €	820 €	17.07.2026	9,0 km
Bilzenweg, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1914	116 m²	renovierungsbedürftig / einfach	125.000 €	1.078 €	08.01.2027	8,0 km
Waldstraße, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1960	158 m²	renovierungsbedürftig / einfach	189.000 €	1.195 €	11.12.2026	8,0 km
Unterer Esperweg, Langenstein	Zweifamilienhaus	—	274 m²	durchschnittlich	389.000 €	1.420 €	09.09.2026	40,0 km
Eselsweg, Mornshausen	Einfamilienhaus	1996	258 m²	durchschnittlich	395.000 €	1.531 €	16.10.2026	18,0 km
Buchenweg, Erksdorf	Einfamilienhaus	2004	185 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.011 €	28.10.2026	40,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 53

Bodenrichtwert: 48 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 627 m²
Anteiliger Bodenwert: 30.096 €
Verkehrswert: 190.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,31
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 159.904 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17, 53 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert30.096 €

Gebäude / Wohnung159.904 €

Verkehrswert190.000 €

Zone: Oberdieten

Rechenweg

Flächenanteil: 627 m² Gesamtgrundstück = 627 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 627 m² × 48 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 303 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 303 €/m² / 48 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 190.000 € − 30.096 € = 159.904 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart