KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1974 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1974/1975) mit Garage und Fertiggarage in Dautphetal-Mornshausen, ergänzt durch ein umfangreiches Portfolio an land- und forstwirtschaftlichen Flächen mit einer Gesamtgröße von 26.908 m². Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 238.208,95 € festgesetzt. Die Bewertung basiert auf einer knappen Schätzungsurkunde des Ortsgerichts Dautphetal, die keine detaillierten Angaben zur Wohnfläche oder zum Innenzustand enthält. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft durchgeführt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet durch den großen Grundbesitz, die forstwirtschaftlichen Flächen und einen separaten Bauplatz (725 m²) ein interessantes Entwicklungspotenzial für langfristig orientierte Investoren oder Eigennutzer. Aufgrund der ländlichen Lage und der lückenhaften Dokumentation des Gebäudeinnenraums sollten Bieter jedoch erhebliche Sicherheitsabschläge für eventuelle Sanierungsstaus einkalkulieren. Ein Gebot deutlich unter dem Verkehrswert ist ratsam, um das Risiko unvorhergesehener Modernisierungskosten zu minimieren.

Chancen

5

Umfangreiches Grundstücksportfolio mit insgesamt 26.908 m² Gesamtfläche bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.

Risiken

5

Sehr knappe Schätzungsurkunde des Ortsgerichts ohne detaillierte Angaben zur Wohnfläche des Einfamilienhauses.
Keine Informationen zum Zustand des Innenraums, der Haustechnik oder eventueller Bauschäden vorhanden.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1974/1975) mit einer angegliederten Garage und einer Fertiggarage in der Kreuzstraße 8a, 35232 Dautphetal-Mornshausen. Neben dem Wohngrundstück (Flurstück 2/2 mit 1.220 m²) gehören zahlreiche weitere land- und forstwirtschaftliche Flächen zum Verfahren, darunter Waldflächen, Grünland und Ackerland. Die Gesamtgrundstücksfläche aller Flurstücke beläuft sich auf beachtliche 26.908 m². Der vom Amtsgericht Biedenkopf festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 238.208,95 €, wovon der größte Teil (224.471,50 €) auf das Wohngrundstück inklusive der direkt angrenzenden Parzellen (Bauplatz und Erholungsfläche) sowie ein Ackerland-Flurstück entfällt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird im Gutachten des Ortsgerichts Dautphetal vom 22.04.2025 nicht detailliert beschrieben. Da das Ortsgericht jedoch keine außergewöhnlichen wertmindernden Umstände oder Bauschäden protokolliert hat, ist von einem dem Baujahr 1974/1975 entsprechenden, durchschnittlichen Zustand auszugehen. Eine detaillierte Beschreibung der Innenausstattung oder der genauen Wohnfläche fehlt in der Schätzungsurkunde vollständig, was eine präzise Kalkulation erschwert. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung einer Erbengemeinschaft). Belastungen oder bestehende Wohn- und Nießbrauchsrechte sind aus den vorliegenden Dokumenten nicht ersichtlich. Ein wesentliches Risiko für Investoren besteht in der mangelnden Transparenz bezüglich des Innenzustands und der tatsächlichen Wohnfläche des Gebäudes. Für Investoren bietet das Objekt aufgrund des sehr großen Grundstücksareals und des zusätzlichen Bauplatzes (Flurstück 2/1 mit 725 m², bewertet mit 19.575 €) interessantes Entwicklungspotenzial. Aufgrund der ländlichen Lage in Mornshausen und der unklaren Sanierungskosten im Innenbereich eignet sich das... Objekt vor allem für lokale Projektentwickler oder handwerklich versierte Eigennutzer, die das Risiko unvorhergesehener Modernisierungskosten durch einen entsprechend konservativen Bietpreis abfedern können.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohnhaus mit Garagen sowie land- und forstwirtschafliche Grundstücke

Hinweise zur Datenlage

Die Datenbasis basiert auf einer sehr kurzen Schätzungsurkunde des Ortsgerichts Dautphetal aus dem Jahr 2025. Es fehlen detaillierte Beschreibungen zum Zustand des Innenraums, der Ausstattung sowie konkrete Wohnflächenangaben.
Das Ortsgericht hat das Objekt am 09.04.2025 besichtigt, jedoch liefert das Gutachten keine detaillierten Protokolle oder Fotos dazu.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0070 K 0016/2024
Amtsgericht: Biedenkopf
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 23.10.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1974

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 238.209 €
Grundstücksfläche: 26.908 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 26.908 m²
Bodenrichtwert: 29 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 780.332 €26.908 m² × 29 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kreuzstraße
Hausnummer: 8a
PLZ: 35232
Ort: Dautphetal
Stadtteil: Mornshausen

Weitere Angaben aus dem Gutachten7 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Dautphetal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.701 €/m²typischer Wert	949 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	1.651 – 1.751 €/m²	622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Dautphetal

1.701 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.651 – 1.751 €/m²
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

949 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Dautphetal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Dautphetal

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1974Gruppe 1955
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,42 – 6,12 €/m² im Monat, typisch 5,86 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 12 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 4,5 km entfernt — 820 €/m², 100 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Schützenstraße, Wallau	Einfamilienhaus	1900	139 m²	sanierungsbedürftig	59.800 €	432 €	04.12.2026	11,0 km
Reckenbergstraße, Weifenbach	Zweifamilienhaus	1935	230 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	465 €	22.01.2027	12,0 km
Untere Haide, Breidenstein	Einfamilienhaus	1960	81 m²	renovierungsbedürftig / einfach	44.720 €	550 €	12.03.2027	9,0 km
Kottenbachstraße, Biedenkopf	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Gartenland	1905	153 m²	sanierungsbedürftig	98.590 €	646 €	09.10.2026	8,0 km
Gehnbergsiedlung, Wallau	Einfamilienhaus	1956	148 m²	sanierungsbedürftig	106.240 €	718 €	15.01.2027	11,0 km
Hilsberg, Dautphetal	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, Bebautes Grundstück mit Erbbaurechtimmobilie	—	100 m²	unbewertet	82.000 €	820 €	17.07.2026	4,5 km
Bilzenweg, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1914	116 m²	renovierungsbedürftig / einfach	125.000 €	1.078 €	08.01.2027	7,0 km
Waldstraße, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1960	158 m²	renovierungsbedürftig / einfach	189.000 €	1.195 €	11.12.2026	7,0 km
Unterer Esperweg, Langenstein	Zweifamilienhaus	—	274 m²	durchschnittlich	389.000 €	1.420 €	09.09.2026	30,0 km
Eselsweg, Mornshausen	Einfamilienhaus	1996	258 m²	durchschnittlich	395.000 €	1.531 €	16.10.2026	11,0 km
Schmidtrainstraße, Oberdieten	Einfamilienhaus	1955	108 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	1.755 €	30.10.2026	9,0 km
Buchenweg, Erksdorf	Einfamilienhaus	2004	185 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.011 €	28.10.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 2

Bodenrichtwert: 29 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 26.908 m²
Anteiliger Bodenwert: 780.332 €
Verkehrswert: 238.209 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,31
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -542.123 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 2

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert780.332 €

Verkehrswert238.209 €

Rechenweg

Flächenanteil: 26.908 m² Gesamtgrundstück = 26.908 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 26.908 m² × 29 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 9 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 9 €/m² / 29 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 238.209 € − 780.332 € = -542.123 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart